Herramienta propietaria con El Sello Palacios · 3 escenarios · Cálculo server-side
Calculadora de capacidad de endeudamiento
¿Cuánto te daría realmente el banco? Calcula tu capacidad de endeudamiento hipotecaria según tus ingresos, edad, otras deudas y aporte propio. Tres escenarios paralelos según ratio de esfuerzo (30%, 35%, 40%) — el rango realista entre lo que aprobaría sin discusión y el techo absoluto.
¿Cuánto te daría el banco?
Introduce tus datos a la izquierda. Calculamos en servidor (lógica protegida) y te devolvemos 3 escenarios paralelos según el ratio de esfuerzo que asumas.
Aviso legal — léelo antes de tomar decisiones
Esta herramienta es una calculadora orientativa. No constituye oferta vinculante de hipoteca ni asesoramiento financiero personalizado en los términos del artículo 19 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario.
La capacidad calculada se basa en los criterios habituales de la banca minorista española (ratio de esfuerzo 30-40%, plazo máximo recortado por edad, LTV típico 80%), pero cada entidad tiene sus propios umbrales que pueden variar caso a caso. El importe que finalmente apruebe el banco depende también del scoring crediticio completo (CIRBE, antigüedad laboral, vinculaciones, productos cruzados, garantías adicionales) que no se simula aquí.
El único documento vinculante es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que el banco entrega antes de la firma, conforme al artículo 14 de la Ley 5/2019, con un periodo de reflexión obligatorio de diez (10) días naturales.
Cómo lee un broker estos números
El número que devuelve la calculadora es el techo aproximado de la banca minorista. Pero la oferta real depende de tres capas adicionales que solo se valoran caso por caso:
- Tipo de contrato laboral. Funcionario y nómina indefinida desde hace ≥2 años son los perfiles cómodos. Autónomos necesitan dos ejercicios IRPF cerrados — sin eso, la mitad de bancos rechaza directamente.
- CIRBE y scoring crediticio. Si tienes incidencias previas (ASNEF, CIRBE positiva, devoluciones recientes), el banco corta antes de mirar el ratio. La calculadora no simula esto porque no es público.
- Vinculaciones que estás dispuesto a aceptar. Domiciliar nómina, contratar seguro de hogar y vida con el banco, plan de pensiones — cada vinculación bonifica el TIN entre 0,1 y 0,4 puntos. Con bonificaciones, tu capacidad sube porque la cuota baja.
Si la calculadora te dispara un aviso o te encajas en el escenario agresivo, el broker entra precisamente ahí: a maximizar la oferta moviendo las palancas que no se calculan en un simulador.
Preguntas frecuentes sobre capacidad de endeudamiento
¿Qué es la capacidad de endeudamiento hipotecaria?
La capacidad de endeudamiento es el importe máximo de hipoteca que un banco te concedería sin superar su umbral interno de riesgo. La banca minorista española suele aceptar que la cuota mensual (incluyendo otras deudas) no supere el 35-40% de los ingresos netos del titular o titulares.
¿Cuál es la fórmula real que usa el banco?
Hay tres filtros simultáneos: (1) ratio de esfuerzo máximo del 35-40% sobre ingresos netos, incluyendo otras deudas; (2) plazo máximo recortado para que la hipoteca termine antes de los 75 años del titular más mayor; (3) LTV máximo del 80% en primera vivienda y 60-70% en inversión. El banco aplica el más restrictivo de los tres.
¿Por qué la calculadora muestra 3 escenarios y no uno?
Porque el banco no tiene un único umbral. Trabaja con un rango. El escenario conservador (30% ratio) es el que aprueba sin discusión; el estándar (35%) es la mediana; el agresivo (40%) sólo entra con perfiles muy sólidos y sin otras deudas. Ver los 3 te da el rango realista de tu operación.
¿Influye mi edad en la capacidad de endeudamiento?
Sí. La mayoría de bancos españoles exige que la hipoteca termine antes de los 75 años del titular más mayor (algunos amplían a 80 con vida laboral demostrable). Si tienes 50 años, el plazo máximo será de 25 años en vez de 30 — la cuota mensual sube y el importe financiable baja.
¿Cuánto sube mi capacidad si añado un co-titular?
Suben los ingresos sumados pero también puede subir la edad máxima si el co-titular es mayor. La mejora suele estar entre 30% y 60% sobre la capacidad individual, dependiendo de si el co-titular tiene otras deudas y de cuántos años haya entre los dos.
¿Qué pasa si tengo otras deudas?
Cada euro de cuota mensual que ya pagas (préstamo personal, financiera del coche, leasing, otra hipoteca) es un euro menos disponible para la cuota hipotecaria nueva. La banca aplica el ratio del 35% sobre el TOTAL de cuotas, no solo la hipoteca. Reducir deudas antes de pedir la hipoteca es la palanca más rápida para aumentar capacidad.
¿Qué TIN debo usar en el simulador?
En mayo 2026 el TIN mediano para primera vivienda está alrededor del 3,5-4% en hipoteca fija. Para inversión sube al 4,5-5,5%. Usa el slider para ver cómo cambia tu capacidad si el TIN sube o baja — un punto porcentual cambia tu capacidad financiable un 10-12% aprox.
¿Es lo mismo capacidad de endeudamiento y precio máximo del inmueble?
No. La capacidad de endeudamiento es el importe que te presta el banco. El precio máximo del inmueble es esa cantidad MÁS tu aporte propio (entrada + gastos de cierre). Si tu capacidad es 200.000 € y tienes 50.000 € de aporte, puedes comprar un inmueble de hasta 250.000 € aproximadamente, dejando margen para los gastos de cierre.
¿Por qué algunos perfiles cobran lo mismo y reciben hipotecas muy distintas?
Porque ingresos no es el único filtro. Estabilidad laboral (autónomo vs nómina indefinida vs funcionario), vinculación a productos del banco, edad, historial crediticio (CIRBE) y composición del aporte propio cambian dramáticamente la respuesta del banco. Dos personas con 3.000€/mes pueden recibir ofertas de 200.000€ y 280.000€ por el mismo precio.
¿Esta calculadora sustituye al estudio de un broker?
No. Es una primera aproximación realista, pero el estudio profesional incluye análisis del expediente completo, identificación de qué bancos son receptivos a tu perfil concreto y negociación de condiciones. La calculadora te dice si tu caso es viable; el broker maximiza la oferta.
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Diseñada por Antonio Palacios Cambero (Toño Palacios)
Esta calculadora la he diseñado yo, no un comparador genérico. La diferencia está en los umbrales: el ratio del 35%, la edad de cierre a 75, el corte de viabilidad en 30% de deudas previas — son los números reales con los que la banca minorista española aprueba o rechaza operaciones, no fórmulas matemáticas de manual.
Si la calculadora te encaja en el escenario conservador, tu caso está cómodo. Si te encaja en el agresivo o te dispara avisos, hay margen pero hace falta un broker que elija el banco correcto y prepare el dossier. Trabajemos juntos como broker hipotecario.
¿Tu capacidad te encaja con el precio que buscas?
Si la calculadora te encaja en escenario conservador o estándar, tu caso es viable. Si te encaja agresivo o te dispara avisos, llámame antes de presentar la operación a un banco — la diferencia entre un "no" y un "sí" se decide en el dossier.