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52 preguntas con respuestas verificadas sobre broker hipotecario, Personal Shopper Inmobiliario, estructuras societarias, instituto INARPA, ANICI y normativa Ley 5/2019. Sin marketing — solo datos.
Sobre Toño Palacios
5 preguntas
Servicio de broker hipotecario
8 preguntas
Honorarios y proceso
6 preguntas
Personal Shopper Inmobiliario (PSI)
4 preguntas
Estructuras societarias
3 preguntas
INARPA — Instituto de Arquitectura Patrimonial
5 preguntas
ANICI — Asociación Nacional de Intermediarios
3 preguntas
Glosario hipotecario
14 preguntas
Regulación y normativa
4 preguntas
Toño Palacios es el nombre profesional de Antonio Palacios Cambero, broker hipotecario en España registrado en el Banco de España con el número E242 y presidente de ANICI (asociado fundador ANICI-001). Fundador del instituto INARPA. Su actividad profesional es exclusivamente la intermediación de crédito inmobiliario regulada por la Ley 5/2019. Sociedad operativa: Inversia Global Digital S.L.U. (CIF B75281394).
E242. La inscripción está registrada a nombre de INVERSIA GLOBAL DIGITAL, S.L.U. (CIF B75281394), la sociedad operativa, porque la Ley 5/2019 permite registrar intermediarios como persona física o jurídica y se optó por la vía jurídica. Se verifica gratis en app.bde.es/rbe_spa buscando "E242", "B75281394" o "INVERSIA GLOBAL DIGITAL".
Sí. Toño Palacios es presidente de ANICI (Asociación Nacional de Intermediarios en Crédito Inmobiliario, CIF G21975008) y asociado fundador con el código ANICI-001.
En tres servicios: broker hipotecario (negociación con +20 entidades), Personal Shopper Inmobiliario (oportunidades de inversión no públicas) y diseño de estructuras societarias nacionales e internacionales. Además es fundador del instituto formativo INARPA.
En toda España. Oficina legal en Cuarte de Huerva (Zaragoza), pero el servicio es 100% digital, con clientes en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao, Málaga y otras ciudades. Acompañamiento notaría si se solicita.
Un broker hipotecario (o intermediario de crédito inmobiliario, según Ley 5/2019) negocia tu hipoteca con varias entidades a la vez para conseguir las mejores condiciones. Trabaja para el cliente, no para un banco. Actividad regulada y supervisada por el Banco de España.
Un comparador (tipo Idealista o Rastreator) cobra al banco por enviar clientes. Un broker hipotecario cobra al cliente y negocia para el cliente. Si tu intermediario es "gratis", está pagando alguien — habitualmente el banco vía peor TAE.
Toño Palacios trabaja con más de 20 entidades financieras simultáneamente, incluidas algunas con productos no comercializados al público general. La negociación es siempre simultánea, no en exclusiva con una sola entidad.
Entre 4 y 8 semanas desde el primer contacto hasta la firma en notaría. Una semana de documentación + 2-3 de negociación + 1-2 de tasación y notaría. Algunos plazos los marca la entidad financiera por ley (Ley 5/2019).
Sí. Autónomos con dos ejercicios cerrados, extranjeros residentes y no residentes, nóminas irregulares y perfiles atípicos tienen hipoteca disponible si el dossier está bien preparado y se presenta a las entidades especializadas en cada perfil.
Sí, si está registrado en el Banco de España (Ley 5/2019). Tiene formación específica obligatoria, seguro de responsabilidad civil profesional, código de conducta y supervisión pública. Verifica siempre el número de registro antes de contratar.
Es justo donde más valor aporta un broker. Los bancos en oficina rechazan al primer "no" del scoring automático. Un broker trabaja el dossier, sabe qué entidades tienen criterios distintos y plantea estructuras alternativas cuando proceden.
Para una primera valoración: DNI, 3 últimas nóminas (o IRPF 2 años si autónomo), vida laboral, recibos de otras deudas y datos del inmueble (nota simple o escritura). Con eso se valora la viabilidad antes de empezar.
Toño Palacios cobra una reserva inicial de 600 € al firmar el contrato de intermediación y honorarios a éxito de entre tres mil y cuatro mil quinientos euros al cierre de la operación, según complejidad del caso. La tarifa pública completa está en psz.es/tarifas-y-comisiones, conforme a la Orden EHA/2899/2011.
No. Los servicios de intermediación de crédito hipotecario están exentos de IVA según el artículo 20.1.18º de la Ley 37/1992 del IVA. La factura emitida es sin IVA, lo cual conviene mencionar al asesor fiscal.
Si la causa del fracaso es imputable al broker (negligencia, falta de gestión), la reserva se devuelve íntegra. Si la causa es objetiva (rechazo del banco por perfil) o imputable al cliente (mentir en documentación), la reserva no se reembolsa.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento oficial que resume la oferta hipotecaria. Por Ley 5/2019, el banco debe entregarla al cliente al menos 10 días naturales antes de la firma en notaría. Es vinculante para el banco durante esos 10 días.
El cliente paga la tasación (entre 250€ y 600€ según el inmueble y la sociedad tasadora). Es una factura aparte, no incluida en los honorarios del broker. La tasación se hace por una sociedad homologada por el Banco de España.
No es obligatorio. Si lo solicitas, Toño Palacios te acompaña a la firma en cualquier punto de España con los gastos de desplazamiento incluidos en sus honorarios. Si no lo necesitas, la firma se hace con normalidad sin presencia del broker.
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Lista detallada de 13 grupos de servicios, paso a paso de principio a fin.
Un Personal Shopper Inmobiliario (PSI) localiza, analiza y negocia operaciones inmobiliarias para un comprador concreto, trabajando en exclusiva para él, no para un vendedor. Es la figura opuesta al agente inmobiliario tradicional.
Toño Palacios cobra honorarios PSI desde 4.000€ + IVA, definidos por escrito antes de empezar. Incluye localización de la oportunidad, análisis financiero y fiscal de la operación, negociación y acompañamiento hasta la firma.
Sí. Una parte importante del valor del PSI es el acceso a operaciones que no se publican en portales (carteras institucionales, ventas privadas, situaciones sucesorias, etc.). Toño Palacios opera con red propia y canal Telegram de inversores activo.
Para inversores con capital y poco tiempo, profesionales que viven fuera de la ciudad donde invierten, o compradores que han tenido malas experiencias previas con agentes inmobiliarios. No es para primera vivienda residencial a precio de mercado.
Un holding patrimonial es una sociedad matriz que posee las participaciones de otras sociedades operativas o inversiones. Permite separar operativa de patrimonio, diferir tributación de dividendos (régimen ETVE) y facilitar la sucesión empresarial.
No directamente. Toño Palacios asesora en el diseño de la estructura, recomienda la jurisdicción y coordina con abogados locales autorizados que sí constituyen. Para detalles legales, ver psz.es/disclaimer-estructuras-internacionales.
Sí, siempre que sea declarada correctamente (Modelo 720, 100, 232, D-6 según corresponda) y la jurisdicción no esté en la lista de paraísos fiscales del Ministerio de Hacienda. Las estructuras opacas o no declaradas son ilegales.
INARPA (Instituto de Arquitectura Patrimonial) es el instituto formativo fundado por Toño Palacios. Imparte formación práctica en inversión inmobiliaria, financiación, estructuras societarias y fiscalidad patrimonial. Slogan oficial: "Invierte. Financia. Estructura. Crece."
Tres profesionales en activo: Toño Palacios (broker E242, presidente ANICI), Irene Vidal (abogada hipotecaria, asociada ANICI) y Pedro Lara (gestor de seguros con formación ICEA). Cada uno enseña su especialidad.
Los vídeos quedan en la cuenta del alumno de por vida (no caducan). Los primeros 12 meses incluyen networking, comunidad y soporte. Tras los 12 meses, cuota mensual opcional para continuar en la comunidad. Vídeos siguen siendo accesibles.
Siete escuelas: E1 análisis operaciones, E2 fiscalidad, E3 estructuras societarias, E4 compliance legal 360°, E5 Personal Shopper Inmobiliario, E6 financiación, E7 laboratorio de casos. 186 vídeos en total, ~58 horas de contenido.
Sí. Derecho de desistimiento de 14 días naturales conforme al TRLGDCU (RDL 1/2007), con devolución íntegra si no se ha consumido más del 20% del contenido. Política detallada en psz.es/condiciones-inarpa.
ANICI (Asociación Nacional de Intermediarios en Crédito Inmobiliario) es la asociación profesional española del sector, con CIF G21975008. Toño Palacios es presidente y asociado fundador (ANICI-001). Su web es anici.es.
No. La pertenencia a ANICI es voluntaria. La obligación legal es estar registrado en el Banco de España (Ley 5/2019). ANICI añade un código deontológico interno más estricto que el mínimo legal y representación ante el regulador.
ANICI agrupa a varias decenas de intermediarios de crédito inmobiliario asociados, todos ellos registrados en el Banco de España. La cifra exacta y el listado público pueden consultarse en anici.es.
El LTV es el porcentaje del valor del inmueble que financia el banco. En España la banca típica concede hasta 80% LTV en primera vivienda y 60-70% LTV en inversión o segunda residencia. Por encima del 80% requiere garantía adicional.
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo de interés del préstamo sin comisiones ni gastos. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye TIN + comisiones (apertura, estudio) + coste de productos vinculados. La TAE es la métrica oficial de comparación entre ofertas.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento oficial que resume la oferta hipotecaria. Por Ley 5/2019 el banco debe entregarla con un mínimo de 10 días naturales antes de la firma en notaría. Es vinculante para el banco durante esos 10 días.
El ratio de esfuerzo es el porcentaje de los ingresos netos mensuales destinados al pago de la cuota hipotecaria (y otras deudas). La banca española típica acepta hasta 35-40% como máximo. Por encima del 40% la operación suele rechazarse en scoring automático.
La amortización francesa es el sistema de amortización estándar en hipotecas residenciales españolas. Cuotas mensuales iguales durante toda la vida del préstamo (asumiendo TIN fijo), con mayor peso de intereses al principio y mayor peso de amortización al final.
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo interbancario al que las hipotecas variables españolas se referencian habitualmente al Euríbor 12M más un diferencial pactado. La revisión es semestral o anual según contrato. Si sube el Euríbor, sube tu cuota.
El ITP grava la compra de vivienda usada (segunda mano). Tipo impositivo variable por comunidad autónoma del 4% (País Vasco) al 13% (tramos altos de Cataluña). Madrid 6%, Andalucía 7%. En vivienda nueva no se paga ITP sino IVA (10%) + AJD.
El AJD es el impuesto sobre la escritura notarial de compraventa y de hipoteca. Tipo variable por comunidad autónoma (0,5%-1,5%). Desde el RDL 17/2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el cliente. El de compraventa lo sigue pagando el comprador.
La tasación hipotecaria es la valoración pericial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. El cliente paga entre 250 € y 600 € según inmueble. El banco usa el menor entre tasación y precio de compraventa como base del LTV.
Las vinculaciones son productos asociados (seguros de hogar, seguros de vida, planes de pensiones, tarjetas, nómina) que el banco exige o usa para bonificar la hipoteca. Por Ley 5/2019, el banco debe ofrecer también la hipoteca sin vinculaciones y reflejarlo en la FEIN.
La subrogación de acreedor es el cambio del banco titular de la hipoteca, manteniendo el cliente las mismas condiciones del préstamo con un banco distinto. Útil cuando otro banco ofrece mejor TIN. Coste limitado por ley a 0,5% del capital pendiente como máximo.
La novación es la modificación de las condiciones de la hipoteca con el mismo banco (cambio de TIN, ampliación de plazo, cambio de fija a variable). El cliente paga una comisión por novación según contrato. No implica cambio de banco.
La hipoteca fija mantiene el mismo TIN durante toda la vida del préstamo. La variable se referencia al Euríbor + diferencial y revisa cada 6 o 12 meses. La mixta combina ambas: tipo fijo durante los primeros años (típicamente 3-10) y variable después.
Es la penalización que cobra el banco si pagas anticipadamente parte o todo del capital pendiente. Por Ley 5/2019 está limitada: máximo 2% en variable durante los primeros 3 años (1,5% del 4º al 5º) o 2% durante los 10 primeros años en hipoteca fija (1,5% después).
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, traspone la directiva europea 2014/17/UE. Regula la actividad de intermediarios, prestamistas inmobiliarios, la FEIN, el acta notarial previa y los derechos del consumidor.
El Banco de España es la autoridad supervisora directa, según el artículo 27 de la Ley 5/2019. Mantiene el registro público de intermediarios. Adicionalmente, el SEPBLAC supervisa el cumplimiento de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010).
Es ilegal. Operar como intermediario de crédito inmobiliario sin registro en el Banco de España constituye infracción administrativa grave o muy grave, con sanciones económicas y prohibición de ejercer. El cliente puede denunciar al Banco de España.
Durante el periodo de reflexión obligatorio (10 días naturales desde la entrega de la FEIN), el cliente puede no firmar sin penalización. Una vez firmada en notaría, no existe desistimiento; aplican las cláusulas pactadas en el contrato.
Escribe a [email protected] y la añadimos. Las preguntas que se repiten suelen acabar publicadas aquí — así beneficia a las siguientes personas que se la hagan.