Guía pillar · Comprador no residente
Guía operativa para extranjeros o residentes fiscales fuera de España que quieren comprar vivienda en territorio nacional con financiación bancaria. LTV reales (40-65%, muy lejos del 80% que aplica a residentes), documentación específica por país de origen (UE, UK post-Brexit, Latinoamérica, EEUU, resto del mundo), requisitos fiscales (NIE, IRNR) y bancos receptivos. Por Toño Palacios, broker hipotecario nº E242.
Como no residente fiscal, la banca minorista española te aplica un marco completamente distinto al residente: LTV menor, documentación más exigente, TIN típicamente más alto y plazos más cortos. No es discriminación: es gestión de riesgo del banco frente a un perfil cuya información crediticia no puede verificar internamente como sí hace con los residentes (CIRBE, vida laboral, IRPF español).
| Criterio | Residente | No residente |
|---|---|---|
| LTV máximo | Hasta 80% en primera vivienda | 40% UE / 50-65% no UE según país |
| Cash necesario aprox. | 28-32% del precio (entrada + gastos) | 50-65% del precio del inmueble |
| Plazo máximo típico | 30 años | 20-25 años |
| TIN diferencial | Mediana de mercado | +0,5 a +1 pp sobre la mediana |
| NIE obligatorio | Ya lo tienes con DNI | Trámite previo imprescindible |
| Documentación financiera | Verificable por el banco (CIRBE, AEAT) | Debes aportar y, en ocasiones, traducir y apostillar |
| Cuenta bancaria | No necesariamente nueva | Apertura de cuenta no residente normalmente exigida |
| Firma | Presencial en notaría | A distancia con poder notarial apostillado |
La banca minorista española clasifica al comprador no residente por su país de residencia fiscal, no por nacionalidad. Un español residente fiscal en Suiza recibe el mismo trato que un suizo. Estos son los LTVs típicos:
| Zona de residencia fiscal | LTV típico | Notas operativas |
|---|---|---|
| Unión Europea (residente fiscal en UE) | 60-70% | Acceso a la mayoría de bancos. Documentación traducida acepta jurada en muchos casos. Requiere certificado de empadronamiento fiscal del país de origen. |
| Reino Unido (post-Brexit) | 55-65% | Tratamiento ligeramente más restrictivo desde Brexit. Algunos bancos exigen documentación apostillada. Persiste oferta específica para UK por el volumen histórico. |
| Suiza, Noruega, Islandia (EEE no UE) | 55-65% | Similar a UE en la mayoría de bancos. Tributación específica requiere asesoramiento fiscal. |
| EEUU, Canadá, Australia | 50-60% | Requisito habitual: documentación apostillada (Apostilla de La Haya), traducción jurada. Bancos receptivos: Santander, BBVA. Otros pueden rechazar. |
| América Latina | 50-60% | Tratamiento variable por país: México y Argentina más fácil, Venezuela y países con sanciones más complejo. Apostilla y traducción jurada obligatorias. |
| Países sin convenio de doble imposición con España | 40-50% | LTV mínimo, plazos más cortos. Algunos bancos directamente no operan. Casos típicos: Emiratos Árabes, ciertas regiones africanas y asiáticas. |
Datos orientativos basados en la práctica habitual de la banca minorista española a fecha de mayo 2026. La oferta real varía por banco, importe, perfil y ciclo del mercado.
La documentación se puede dividir en cuatro bloques. El primero es imprescindible para CUALQUIER operación; los otros tres dependen del banco y tu perfil. Toda la documentación procedente del extranjero suele necesitar Apostilla de La Haya (o legalización consular en países no firmantes) y traducción jurada al español.
No todos los bancos españoles operan con no residentes con la misma facilidad. Algunos tienen departamentos dedicados al "international banking" con personal multilingüe; otros directamente derivan estas operaciones a sus departamentos centrales y los plazos se alargan. Como broker hipotecario, presento la operación a los bancos correctos según el país de origen del cliente — no a los 20 indiscriminadamente.
La oferta no residente varía además por temporada y por el ciclo del mercado inmobiliario español. En épocas de gran liquidez bancaria, los LTV suben y los TINs bajan; en épocas restrictivas, lo contrario.
Los bancos que más operan con no residentes en España suelen ser los grandes nacionales con presencia internacional (Santander, BBVA, CaixaBank) y entidades especializadas. Los bancos de menor tamaño y cajas regionales muchas veces no admiten este perfil o solo lo hacen con LTV muy bajos.
Al no ser residente fiscal en España, tu tributación es distinta. Esta sección no sustituye al asesoramiento fiscal personalizado de un asesor colegiado en tu país y en España — pero te da el marco operativo para anticipar costes.
Imprescindible para CUALQUIER trámite económico en España (cuenta bancaria, hipoteca, escritura de compraventa, alta de suministros). Se solicita en una comisaría de policía nacional con cita previa o en el consulado español del país de residencia. Plazo de obtención: 2-6 semanas según oficina. Coste: 9,84 € (tasa modelo 790).
Como propietario no residente de inmueble en España, tributas por IRNR (no por IRPF). Si la vivienda está vacía, pagas un impuesto sobre "renta imputada" del 1,1-2% del valor catastral al año. Si la alquilas, tributas por los ingresos del alquiler al 19% (residentes UE) o 24% (no UE) sobre rendimientos netos.
Algunas comunidades autónomas tienen Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes propietarios. Madrid tiene bonificación del 100% (no se paga); Cataluña, Baleares y otras lo aplican. Consulta la normativa autonómica donde compras.
Si vendes la vivienda con ganancia, pagas plusvalía municipal (impuesto autonómico sobre el incremento de valor del terreno urbano). Adicionalmente, la ganancia patrimonial tributa al 19% IRNR (residentes UE) o 24% (no UE).
España tiene convenios de doble imposición con la mayoría de países. Te permiten descontar en tu país de residencia parte de lo pagado en España. Revisa el convenio aplicable con un asesor fiscal del país de origen — los efectos varían mucho según jurisdicción.
Sin NIE no se puede firmar nada en España. Solicítalo en el consulado español de tu país (la opción más práctica si estás fuera) o en cualquier comisaría española durante una visita. Plazo medio: 2-6 semanas. Sin NIE el proceso se detiene.
Como no residente, asume LTV del 50-65% (no 80% como un residente). Para una vivienda de 250.000 € en LTV 60%, el banco te financia 150.000 € — necesitas 100.000 € de entrada + ~25.000-35.000 € de gastos. Cash total: ~130.000 €. Sé honesto contigo mismo antes de buscar inmueble.
La mayoría de bancos exige abrirla antes de tramitar la hipoteca. Trámite presencial habitualmente, aunque algunos bancos admiten apertura remota con DocuSign + verificación documental. Coste: 0-150 €/año dependiendo del banco.
Bloque más lento. Cada documento del país de origen necesita Apostilla de La Haya (en notaría/ministerio del país de origen) y traducción jurada al español (la haces una vez aquí). Plazo medio: 3-6 semanas. Coste: 500-2.000 € según volumen de documentos.
No vayas a cualquier banco. La operación encaja con bancos que tienen departamento de no residentes o que históricamente operan con tu país de origen. Un broker hipotecario te dirige al banco correcto desde el principio y evita 4-6 semanas perdidas en negativas.
En muchas operaciones de no residentes las arras se firman cuando tienes la prevaloración bancaria, no antes. El contrato de arras suele incluir cláusula de "sujeto a aprobación bancaria" que protege tu reserva si la hipoteca cae por causa imputable al banco.
Igual que un residente: el banco está obligado a entregar la FEIN con un mínimo de 10 días naturales antes de la firma (Ley 5/2019 art. 14). Lo recibes traducido a tu idioma si lo solicitas y si el banco lo ofrece (no todos lo hacen). El acta notarial previa también aplica.
Dos opciones: viajar a España para la firma presencial o firmar a distancia con poder notarial apostillado a favor de un representante en España. El poder notarial debe estar otorgado ante notario del país de origen, apostillado y traducido. Coste del poder: 200-500 €.
Es el error más caro. Calculas el cash basado en LTV 80%, firmas arras del 10%, descubres en la prevaloración que el banco te ofrece 55% LTV y pierdes las arras o tienes que aportar el dinero adicional. Asume siempre 50-65% LTV en tu primera operación como no residente.
Algunos compradores intentan firmar arras o contactar bancos sin tener el NIE todavía. El NIE es el primer paso, no el último. Sin él no avanza absolutamente nada. Empieza el trámite del NIE 2-3 meses antes de la fecha objetivo de firma.
Apostilla y traducción jurada NO son lo mismo. La apostilla certifica que el documento original es válido en su país; la traducción jurada traduce el contenido oficialmente al español. Necesitas ambas. Cualquier documento sin apostilla se rechaza por la mayoría de bancos.
No todos los bancos operan con no residentes y los que lo hacen tienen criterios muy distintos por país de origen. Llevar el expediente a un banco que no operará con tu perfil es 3-4 semanas perdidas. El broker hipotecario sabe qué bancos van a tu caso.
Como propietario no residente, pagas IRNR todos los años aunque la vivienda esté vacía (renta imputada 1,1-2% del valor catastral). Es un coste recurrente que muchos compradores no incluyen en su cálculo total de tenencia y descubren tarde.
Encima de los gastos típicos (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría), añade: apostillas y traducciones (~500-2.000 €), poder notarial (~200-500 €), cuenta de no residente (~0-150 €/año), asesoría fiscal (~300-800 €). Suma 1-2% adicional del precio en costes específicos del no residente.
Entre el 40% y el 70% según país de residencia fiscal: 60-70% para residentes en UE, 55-65% para Reino Unido y EEE no UE, 50-60% para EEUU, Canadá, Australia y Latinoamérica, 40-50% para países sin convenio de doble imposición con España. Muy lejos del 80% que aplica a residentes.
NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el identificador fiscal que todo extranjero necesita para cualquier trámite económico en España. Se solicita en el consulado español de tu país de residencia o en cualquier comisaría de policía nacional. Plazo: 2-6 semanas. Coste: 9,84 €. Sin NIE no se puede comprar nada en España.
Sí. Se otorga un poder notarial en el país de residencia ante notario local, se apostilla (Apostilla de La Haya) y se traduce de forma jurada. El representante apoderado en España firma en tu nombre. Coste del poder: 200-500 €. Plazo de tramitación: 2-3 semanas. Algunos bancos también admiten firma electrónica con DocuSign.
Cuatro bloques: identidad (NIE, pasaporte), capacidad económica (nóminas o cuentas anuales, declaraciones de impuestos), patrimonio (certificados bancarios, justificación del origen del aporte propio) e inmueble (nota simple, contrato de arras). Toda la documentación extranjera necesita apostilla y traducción jurada al español. Plazo medio de preparación: 3-6 semanas.
Tres principales: IRNR sobre renta imputada (1,1-2% del valor catastral si la vivienda está vacía) o sobre rentas de alquiler (19% UE / 24% no UE), Impuesto sobre el Patrimonio según comunidad autónoma, IBI municipal. Al vender, plusvalía municipal y ganancia patrimonial al 19-24% por IRNR.
Los grandes nacionales con presencia internacional son los más receptivos: Santander, BBVA, CaixaBank tienen departamentos específicos de "international banking" con personal multilingüe. Otros bancos como Sabadell, Bankinter y Openbank operan según país y volumen. Las cajas regionales y bancos pequeños raramente admiten este perfil.
Por dos razones: el TIN típicamente lleva +0,5 a +1 punto porcentual de sobrecoste, y el LTV menor obliga a poner más cash propio (50-65% del precio vs 28-32% para residentes). El banco asume mayor riesgo porque no tiene acceso a tu información crediticia interna como sí tiene con un residente (CIRBE, IRPF español, vida laboral SS).
Entre 8 y 14 semanas, casi el doble que para residentes: 4-6 semanas de preparación documental (NIE, apostilla, traducción jurada), 2-4 semanas de análisis bancario (más profundo por el perfil no residente), 1-2 semanas de tasación, 10 días obligatorios de reflexión post-FEIN. Si la operación incluye obra nueva o segunda vivienda, suma más.
Sí, casi siempre. El broker hipotecario español conoce qué bancos operan con tu perfil concreto (varía por país de origen), qué documentación pide cada uno, qué LTV ofrecen y qué condiciones negociar. Sin broker es muy frecuente perder 4-6 semanas entre bancos que rechazan el perfil. Toño Palacios opera con clientes de UE, UK, EEUU y Latinoamérica.
Sí. La banca clasifica por residencia fiscal, no por nacionalidad. Un español residente fiscal en Reino Unido, Suiza o Argentina recibe el mismo trato que un nativo de ese país. El criterio es donde tributas por tus rentas mundiales, no el pasaporte. Si dudas, el certificado de residencia fiscal de tu país zanja la cuestión.
No hay límite legal en España para no residentes (a diferencia de algunos países que restringen propiedad extranjera). Sí hay implicaciones fiscales: a partir de cierto volumen patrimonial, el Impuesto sobre el Patrimonio empieza a aplicar progresivamente según comunidad autónoma. Conviene asesoramiento fiscal antes de operaciones múltiples.
Herramienta
Ajusta el LTV mentalmente al 50-65% para simular tu caso como no residente.
Herramienta
Para no residentes la fija suele compensar por la previsibilidad.
Servicio
Para no residentes el broker hace MÁS diferencia que para residentes.
Recurso
LTV, TIN, TAE, FEIN, ITP, AJD — la jerga española traducida.
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