Herramienta propietaria con El Sello Palacios · 3 escenarios · ITP por CCAA · PDF
Calculadora de rentabilidad inmobiliaria
Calcula la rentabilidad de adquisición, la rentabilidad real, el flujo neto mensual, la amortización del ITP y el payback de tu inversión inmobiliaria con tres escenarios paralelos. Con tabla de ITP por comunidad autónoma actualizada, comparativa con el bono del estado, vacancia opcional y descarga PDF.
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Cómo lee un inversor profesional este resultado
El error más común al evaluar una inversión inmobiliaria es enamorarse de la renta del anuncio. La renta optimista que pone el vendedor o el portal inmobiliario es el techo, no el suelo. Por eso esta calculadora exige los tres escenarios: te obliga a pensar qué pasa si el mercado se ablanda, si encaja con la mediana de la zona o si todo sale a tu favor. Despliega cada bloque para entender cómo se interpreta cada métrica.
Rentabilidad de adquisición vs rentabilidad real
Las calculadoras del mercado suelen hablar de rentabilidad bruta y rentabilidad neta. Estos conceptos no captan lo que de verdad importa para un inversor. Esta herramienta introduce dos métricas más útiles.
Rentabilidad de adquisición es lo que rinde tu dinero en el momento de comprar, sobre la inversión total incluyendo el ITP. Es el número honesto: lo que ganas el primer año, sin maquillar. Si el ITP de tu comunidad es alto (10-13%), esta rentabilidad baja de forma significativa frente a la "bruta" tradicional.
Rentabilidad real es lo que el activo rinde a largo plazo, una vez asumido que el ITP es un gasto puntual de compra no recuperable vía alquiler — un sunk cost que queda amortizado a lo largo de los primeros años. A partir de ese punto, lo que rinde el dinero "operativo" (precio + gastos de cierre + reformas, sin ITP) es lo que de verdad capta el inversor con horizonte largo.
La diferencia entre ambas la marca el ITP. En Madrid (6% ITP) las dos rentabilidades quedan muy cerca; en Cataluña o Cantabria (10-13% ITP) la diferencia es notable.
Comparativa con el bono del estado
El bono español a 10 años es la inversión libre de riesgo de referencia para un residente español. La calculadora calcula la prima sobre ese bono (en puntos porcentuales). Una operación inmobiliaria razonable debería pagar al menos 2-3 puntos por encima del bono para compensar el riesgo añadido: vacancia, ciclo del mercado, gestión, derramas, mantenimiento. Si la prima es negativa, la operación no compensa.
Amortización del ITP
Una métrica que no verás en otras calculadoras: cuántos años de flujo neto necesitas para recuperar lo pagado en ITP. Te da la perspectiva temporal de cuándo deja tu inversión de cargar con ese sunk cost. Habitualmente entre 5 y 12 años en operaciones razonables.
Flujo neto mensual
La pregunta operativa: cada mes, ¿esta operación te pone dinero en el bolsillo o te lo saca? Es la métrica que separa una inversión que se gestiona sola de una que te exige aportar capital constantemente. No incluye suministros (luz, gas, agua) porque se ponen a nombre del inquilino. Lo que sí entra: comunidad, IBI y tasa de residuos.
Sensibilidad al precio
La calculadora inversa: dado un target de rentabilidad real, ¿qué precio máximo deberías pagar por el inmueble? Útil para no enamorarte de un precio y mantener disciplina en la negociación.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad inmobiliaria
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad de adquisición y rentabilidad real?
La rentabilidad de adquisición se calcula sobre la inversión total que pagas en el momento de comprar, incluyendo el ITP. La rentabilidad real se calcula sobre la inversión "operativa" (precio + cierre + reformas, sin ITP), porque el ITP es un sunk cost que queda amortizado tras los primeros años. La rentabilidad real refleja el rendimiento del activo a largo plazo.
¿Por qué hablamos de rentabilidad real en vez de rentabilidad bruta?
La rentabilidad bruta (renta anual / precio) es un número de manual sin valor operativo: ignora gastos recurrentes y costes de compra. La rentabilidad real es la que de verdad obtienes a largo plazo. Es el número que diferencia una inversión real de una promesa.
¿Qué ITP se paga en cada comunidad autónoma en 2026?
El ITP varía del 4% en País Vasco al 13% en tramos altos de Cataluña. Madrid 6%, Andalucía 7%, La Rioja 7%, Canarias 6,5%, Comunidad Valenciana 10% hasta junio 2026 y 9% desde entonces, Cataluña progresivo 10-13%, Baleares 8-13%. Tabla detallada disponible pulsando el "i" del campo ITP en la calculadora.
¿Qué es el flujo neto mensual de un alquiler?
Es la renta mensual menos los gastos recurrentes prorrateados a mes: comunidad mensual, IBI/12 y tasa de residuos/12. No incluye suministros (luz, gas, agua) porque los paga el inquilino. Si te sale negativo, la operación te saca dinero cada mes.
¿Cuál es una buena rentabilidad real para un piso en 2026?
Como referencia: por debajo del bono español a 10 años (~3,5%) no compensa el riesgo. Entre 4% y 5,5% es zona aceptable. Por encima del 6% es zona buena. Por encima del 8% es excelente, siempre que la renta sea sostenible. La prima sobre el bono debería ser al menos 2-3 puntos porcentuales.
¿Debo restar el IRPF de mi rentabilidad?
Para una comparativa rápida, esta calculadora trabaja con rentabilidad antes de IRPF. El IRPF efectivo depende de tu tramo personal y de si el inmueble es vivienda habitual del inquilino (reducción específica vigente). Consulta con tu asesor fiscal para el cálculo post-IRPF en tu caso concreto.
¿Por qué la calculadora no incluye hipoteca todavía?
La versión actual trabaja con la rentabilidad operativa pura del activo, sin efecto palanca financiero. La hipoteca cambia el cálculo (cash-on-cash, ROE apalancado, amortización mensual) y se añadirá en una segunda iteración. Para calcular tu hipoteca por separado puedes usar nuestra calculadora de hipoteca.
¿Cómo aplica la reserva de vacancia?
La reserva de vacancia es un porcentaje opcional que reduce la renta anual efectiva, simulando los meses al año sin inquilino entre contratos. Por defecto está desactivada (asume 100% de ocupación). Algunos inversores reservan 5-10% en zonas con rotación habitual. Si tienes inquilinos estables a largo plazo, déjala en 0%.
¿Qué es la amortización del ITP en años?
Es cuántos años de flujo neto necesitas para recuperar el importe pagado en ITP. Si el ITP fue 18.000 € y tu flujo neto anual es 3.600 €, la amortización del ITP es 5 años. A partir de ese momento, el activo trabaja sobre su capital "operativo" y la rentabilidad real refleja el rendimiento estable.
¿Para qué sirve la sensibilidad al precio?
Te dice cuánto deberías pagar como máximo por el inmueble para obtener una rentabilidad real objetivo concreta. Útil para no enamorarte de un precio y mantener disciplina en la negociación. Si el precio de venta supera tu precio máximo, la operación no encaja con tu target.
Qué NO calcula esta herramienta (todavía)
- Hipoteca — la versión actual no aplica el efecto palanca. Se añadirá en una segunda iteración. Mientras tanto, puedes usar nuestra calculadora de hipoteca por separado.
- Vacancia entre contratos — asumimos 12 meses cobrados salvo que actives expresamente la reserva de vacancia. En la práctica conviene reservar entre un 5% y un 10% en zonas con rotación alta.
- Mantenimiento y reformas posteriores — pintura, electrodomésticos, fontanería. Reserva un 5-10% de la renta anual para esto.
- Impacto fiscal — el alquiler tributa en IRPF (rendimientos del capital inmobiliario) con reducciones aplicables según ley vigente cuando es vivienda habitual del inquilino. La fiscalidad ajusta significativamente el resultado y se analiza caso por caso.
- Revalorización del activo — si compras barato y la zona sube, el capital gain compensa rentabilidades bajas. Pero solo se realiza al vender, no en el día a día.
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Quién lo hace
Toño Palacios
Broker hipotecario nº E242 (Banco de España), presidente de ANICI y fundador del instituto INARPA.
Diseñada por Antonio Palacios Cambero (Toño Palacios)
Esta calculadora la he diseñado yo, no una empresa de software inmobiliario genérica. La diferencia está en el criterio: años operando como broker hipotecario y como Personal Shopper Inmobiliario me han enseñado qué números necesita ver un inversor para decidir bien y cuáles son ruido que distrae.
Por eso entras a tres escenarios paralelos en vez de a uno solo. Por eso separamos rentabilidad de adquisición y rentabilidad real. Por eso calculamos la amortización del ITP, la prima sobre el bono del estado y la sensibilidad al precio. Y por eso NO ves un IRPF estimado: depende de tu tramo personal y mezclarlo con los demás números genera más confusión que claridad.
La fórmula matemática es pública. La opinión sobre qué datos enseñar y cuáles dejar fuera, no. Si quieres usar ese criterio en una operación real, trabajemos juntos — como broker hipotecario o como Personal Shopper Inmobiliario.
Aviso legal — léelo antes de tomar decisiones de inversión
Esta herramienta es una calculadora orientativa de rentabilidad operativa bruta y neta de un activo inmobiliario en arrendamiento. No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión personalizado, ni recomendación de compra o venta de activos.
Los resultados son aproximaciones basadas exclusivamente en los datos introducidos por el usuario. No se tienen en cuenta: impacto fiscal en IRPF o IS, riesgo de morosidad, riesgo de vacancia salvo configurada expresamente, mantenimiento ordinario, derramas extraordinarias de comunidad, revalorización o depreciación del activo, costes de gestión, ni cualquier otro factor que pueda afectar a la rentabilidad real.
Los avisos automáticos sobre rangos críticos (rentabilidad real, rentabilidad de adquisición, payback, ratio de gastos, prima sobre bono) son orientativos, basados en la práctica habitual del mercado inmobiliario español, y no implican recomendación de operar o no operar en una inversión concreta.
Antes de adoptar una decisión de inversión inmobiliaria, recomendamos consultar con un asesor fiscal colegiado y, cuando proceda, con un profesional regulado en servicios de inversión.
¿La operación te sale a cuenta? Vamos a buscar una mejor.
Tengo red propia de inversores con operaciones no públicas en toda España. Si encajas con el perfil, te aviso de las que se ajustan a tu rango de rentabilidad y ubicación.