Herramienta honesta · El Sello Palacios · E242
El test anti-humo inmobiliario
El 10% que ves en muchos anuncios casi nunca es el 10% que cobras. Mete el precio, el alquiler y la rentabilidad que te anuncian, y este test te dice en 10 segundos si te están enseñando la bruta como si fuera la neta, si te la inflan o si es coherente con la rentabilidad neta real.
🕵️
Tu veredicto aparecerá aquí
El 10% que ves en muchos anuncios casi nunca es el 10% que cobras. Mete los datos y lo comprobamos.
El truco que este test desenmascara
El patrón es viejo y se repite en redes: se publica la rentabilidad bruta (alquiler × 12 ÷ precio) etiquetada solo como “rentabilidad”. Suena al dinero que te llevas, pero ignora tres cosas que sí pagas: el ITP de tu comunidad, los gastos de compra (notaría, registro, AJD, gestoría) y los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, impagos, mantenimiento, vacíos, gestión). Cuando descuentas todo eso, el número baja 3-4 puntos.
Aquí no señalamos a nadie con nombre y apellidos: hablamos del patrón del sector. Y dejamos todos los supuestos a la vista y editables, que es exactamente lo contrario del humo.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta es alquiler × 12 ÷ precio: un número de manual que ignora el ITP, los gastos de compra y los gastos anuales. La neta real descuenta todo eso y se calcula sobre el dinero que de verdad pones (precio + impuestos + gastos + reforma). La bruta suele ser 3-4 puntos mayor que la neta.
¿Por qué muchos anuncios enseñan una rentabilidad que no cobras?
Porque la bruta es el número más grande y más fácil de calcular, y "rentabilidad" a secas suena a lo que te llevas. No es necesariamente mentira: es enseñar el techo y callar el suelo. Este test compara lo que te anuncian con la bruta y con la neta real para que veas cuál te están dando.
¿Cómo sé si me están dando la bruta?
Si la cifra que te anuncian coincide casi al decimal con alquiler × 12 ÷ precio, te están dando la bruta. Es el patrón más habitual del sector. Mete los datos arriba y el test te lo dice directamente, con la neta real y la diferencia en euros al año.
¿Este test es tan "inventado" como el de la competencia?
No, y por eso enseñamos todos los supuestos (ITP por comunidad, % de gastos, reforma) editables a la vista. Esa transparencia es justo lo contrario del humo: puedes ver de dónde sale cada número y ajustarlo a tu caso.
¿Incluye el IRPF?
No: trabaja con la rentabilidad neta antes de IRPF, porque el impacto fiscal depende de tu tramo personal y de si es vivienda habitual del inquilino. Para el análisis completo (3 escenarios, flujo mensual, fiscalidad orientativa) usa la calculadora de rentabilidad inmobiliaria.
Por qué lo hago así
Llevo años viendo cómo se vende inmobiliario con el número grande por delante. Este test no es para vender humo al revés: es para que entres a cualquier operación sabiendo lo que de verdad cobras. La fórmula es pública; el criterio sobre qué enseñar y qué esconden otros es lo que aporta un broker honesto. Si quieres aplicarlo a una operación real, trabajemos juntos — como broker hipotecario o como Personal Shopper Inmobiliario.
¿Inviertes en serio? Te paso las que SÍ salen a cuenta
Tengo red propia de inversores con operaciones no públicas en toda España, ya analizadas con rentabilidad real (no la del anuncio). Sin coste y sin compromiso.