Es la primera pregunta que me hace casi todo el que quiere comprar su primera casa, y casi siempre antes de mirar pisos: ¿cuánto dinero necesito tener ahorrado? La respuesta corta es una regla que conviene grabarse: en torno al 30% del precio de la vivienda. La respuesta larga —y las excepciones que rebajan esa cifra— es lo que te explico aquí.
El ahorro se divide en dos partes
Cuando compras una vivienda con hipoteca necesitas cubrir dos cosas con dinero propio: la entrada y los gastos de compraventa. Son conceptos distintos y conviene no mezclarlos.
1. La entrada (≈ 20% del precio)
La mayoría de bancos en España financian como máximo el 80% del menor de dos valores: el precio de compraventa o el valor de tasación. El 20% restante lo pones tú. Es lo que se llama la entrada. Este límite del 80% no es un capricho del banco: responde a los criterios de riesgo con los que trabaja la banca minorista española para vivienda habitual.
2. Los gastos de compraventa (≈ 10-12% del precio)
A la entrada hay que sumar los gastos e impuestos de la operación, que no financia el banco y aportas de tu bolsillo:
- Impuesto. En vivienda de segunda mano, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que fija cada comunidad autónoma y suele ir del 6% al 10%. En obra nueva, IVA (10% general) más AJD.
- Notaría por la escritura de compraventa y la de hipoteca.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría (tramitación de impuestos e inscripción).
- Tasación de la vivienda (la exige el banco; suele rondar 300-500 €).
En conjunto, estos gastos rondan el 10-12% del precio. Un desglose exacto para tu comunidad autónoma lo tienes en la calculadora de gastos de compra.
La regla del 30%, con números
Sumando entrada (20%) y gastos (10-12%), el ahorro necesario ronda el 30-32% del precio. Así queda para tres precios habituales de primera vivienda:
- Vivienda de 120.000 €: ~24.000 € de entrada + ~13.200 € de gastos = ≈ 37.200 €.
- Vivienda de 150.000 €: ~30.000 € de entrada + ~16.500 € de gastos = ≈ 46.500 €.
- Vivienda de 200.000 €: ~40.000 € de entrada + ~22.000 € de gastos = ≈ 62.000 €.
Son cifras orientativas: el porcentaje exacto de gastos depende de tu comunidad autónoma y de si es obra nueva o segunda mano.
Las excepciones que rebajan el ahorro necesario
La regla del 30% es el caso general, no una ley física. Hay vías legítimas para comprar con menos ahorro:
- Línea de Avales ICO para primera vivienda. El Estado, a través del ICO, avala hasta un 20% de la hipoteca para jóvenes y familias con menores que cumplan los requisitos (entre ellos, límites de renta y que sea vivienda habitual). Con ese aval, el banco puede financiar cerca del 100% del precio, y solo necesitas cubrir los gastos. Las condiciones cambian con el tiempo: verifica siempre la convocatoria vigente antes de contar con ella.
- Comprar por debajo del valor de tasación. Si la tasación sale por encima del precio que pagas, el 80% de esa tasación puede acercarse al 90-95% de tu precio real. Encontrar esas operaciones es parte del trabajo.
- Financiación al 90-100% para perfiles muy solventes. Algunos bancos la ofrecen de forma puntual a funcionarios, profesiones estables o rentas altas. No se publicita: se negocia.
Dónde entra un intermediario
La cifra de ahorro no es fija para todos: depende del banco, de la tasación y de tu perfil. Un intermediario de crédito inmobiliario trabaja precisamente ese margen: presenta tu operación a varias entidades a la vez, busca la que da mejor porcentaje de financiación para tu caso, y valora si encajas en un aval ICO o en una financiación ampliada. La diferencia entre necesitar un 30% o un 12% de ahorro puede depender de a qué banco y cómo se presente la operación.
Antes de nada, haz dos números en casa: cuánto puedes aportar y cuánta cuota aguantas. Para lo segundo tienes la calculadora de capacidad de endeudamiento. Con esas dos cifras sabrás en qué rango de precio te puedes mover de forma realista.