Dos preguntas que me hacen casi todos los clientes: «¿pasa algo si pido la hipoteca en varios bancos?» y, en voz más baja, «¿se enteran?». La respuesta a la primera es no, es lo que hay que hacer. La respuesta a la segunda es la que importa: los bancos no ven tus solicitudes, pero ven tus deudas, y las ven dos veces. Ahí está el límite entre comparar y cometer un fraude.
Presentar a varios bancos es legal, y es lo correcto
Una hipoteca es la mayor compra de tu vida y no aceptarías el primer precio de un coche. Presentar el mismo expediente a dos o tres entidades para comparar tipo, plazo, vinculaciones y porcentaje es exactamente lo que hace un intermediario de crédito inmobiliario, y lo que la Ley 5/2019 fomenta con la información precontractual normalizada: la FEIN de cada banco se puede comparar línea a línea. Te lo cuento en broker hipotecario o ir directo al banco.
Lo que hay que hacer bien: presentar a las entidades que encajan con tu perfil (no a diez), con una sola tasación válida para todas y con la documentación idéntica. Y ser transparente: si un banco te pregunta si estás mirando en otros, la respuesta es sí.
Qué ve un banco cuando estudia tu hipoteca
- La CIRBE. La central de riesgos del Banco de España, donde cada entidad declara los préstamos, créditos y avales de sus clientes a partir de 1.000 €. Cualquier banco al que pidas una hipoteca consulta tu posición: cuánto debes, a quién, con qué garantía, si hay impagos. No registra solicitudes, solo deudas vivas. Puedes pedir tu propio informe gratis en la sede electrónica del Banco de España; conviene hacerlo antes de pedir nada.
- Los ficheros de morosidad (ASNEF, Badexcug). Una deuda de 200 € de una compañía telefónica tumba una hipoteca de 200.000 €.
- Tus extractos. Seis meses de movimientos, leídos por alguien que sabe leerlos: ingresos regulares, cuotas de préstamos que no has declarado, apuestas, descubiertos, transferencias periódicas a un tercero.
- El origen del dinero de la entrada. Un ingreso en efectivo de 30.000 € la semana antes de pedir la hipoteca no es una entrada: es una pregunta.
- El Registro y el Catastro del inmueble, y la tasación.
- Una declaración responsable de que la información es veraz y de que no tienes más deudas que las declaradas. Se firma, y tiene consecuencias.
Por qué lo ven dos veces
Entre la aprobación y la firma pasan semanas. Antes de firmar, el banco reconsulta la CIRBE y vuelve a pedir la declaración responsable. Aquí es donde se cae la idea, que circula en cursos y en grupos, de aprovechar el «desfase» de la central de riesgos para firmar dos o tres hipotecas casi a la vez «sin que salte». Salta. Las entidades declaran a la CIRBE cada mes, y lo que no se ve en la reconsulta se ve en la siguiente. Una hipoteca ocultada en la solicitud es falsedad en la declaración: motivo de vencimiento anticipado del préstamo (te lo reclaman entero), de inclusión en ficheros, y en los casos graves, de denuncia. Y arrastra a quien lo haya organizado: un intermediario que estructure eso se juega su inscripción en el Banco de España y su seguro, y entra en terreno de prevención del blanqueo.
No existe la versión «sin que se enteren». Existe «todavía no se han enterado».
Las diez cosas que comprueba un analista de riesgos
- Que los ingresos de la nómina coinciden con la vida laboral, el IRPF y los extractos.
- Que la empresa existe, factura y paga: llaman, buscan y cruzan.
- Que las cuotas que aparecen en los extractos coinciden con lo que consta en la CIRBE.
- Que el ahorro de la entrada tiene un origen que se puede explicar y documentar.
- Que no hay apuestas, descubiertos ni devoluciones de recibos en los últimos seis meses.
- Que la tasación acompaña al precio y que la tasadora es aceptada.
- Que el Registro y el Catastro cuadran y que no hay cargas que no se cancelen en la firma.
- Que el uso declarado (vivienda habitual, segunda residencia, inversión) es coherente con tu situación.
- Que el régimen matrimonial es el que dices y que quien compra es quien firma.
- Que la declaración responsable sigue siendo cierta el día de la firma.
Cómo lo hace un broker registrado
Elijo dos o tres entidades por encaje real, no por probar. Preparo un expediente único, con una tasación que sirva para todas (lo explico en la tasación decide tu hipoteca) y con cada deuda declarada, incluida la que tú preferirías no contar: un préstamo personal declarado se puede encajar en el ratio en varias entidades; uno escondido tumba la operación cuando aparece. Comparo las FEIN, negocio con la que mejor encaja y, cuando hay dos aprobadas, se elige una y se comunica a la otra. Se firma una. Lo que gana el cliente es la mejor de las ofertas reales; lo que no pierde es la hipoteca, la casa y las arras.
Las preguntas que me hacen sobre esto
¿Es malo pedir la hipoteca en varios bancos a la vez?
No. En España los bancos no ven cuántas solicitudes has presentado en otras entidades: la central de riesgos registra deudas, no peticiones. Comparar tres ofertas es lo razonable y es lo que hace un intermediario. Lo que no se puede hacer es firmar más de una hipoteca ocultando las demás.
¿Qué es la CIRBE y qué ve el banco en ella?
Es la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Cada entidad declara los préstamos, créditos y avales de sus clientes, y cualquier banco que estudia tu hipoteca consulta tu posición: qué debes, a quién, con qué garantía y si estás al día. Aparecen las operaciones a partir de 1.000 €. Tú puedes pedir tu propio informe gratis en la web del Banco de España.
¿El banco vuelve a consultar la CIRBE antes de firmar?
Sí. Entre la aprobación y la firma pueden pasar semanas, y las entidades reconsultan la central de riesgos y piden una declaración responsable de que no has contraído nuevas deudas. Una hipoteca firmada días antes en otro banco tarda en aparecer, pero aparece, y el préstamo puede vencer anticipadamente por falsedad en la solicitud.
¿Puedo usar la misma tasación en varios bancos?
Sí, si la ha hecho una sociedad homologada y está vigente. Cada banco tiene su lista de tasadoras aceptadas, así que conviene tasar con una que valga para la entidad más exigente y presentar la misma en todas.
¿Cuántos bancos son demasiados?
Más de tres o cuatro rara vez aporta nada y consume tiempo de todos. Un expediente bien preparado se presenta a las entidades que encajan con el perfil y con la vivienda, no a todas. Mandarlo a diez es la forma más rápida de que ninguna se lo tome en serio.
En resumen
Compara todo lo que quieras: los bancos no ven tus solicitudes, ven tus deudas. Y las ven antes de aprobar y otra vez antes de firmar. La estrategia buena es la aburrida: dos o tres entidades bien elegidas, un expediente honesto y una tasación que valga para todas. La otra no es una estrategia; es un préstamo que te van a reclamar entero.