Aval ICO 2026: requisitos, precio máximo por comunidad y los errores que lo tumban

El aval ICO es la ayuda pública que más hipotecas de primera vivienda desbloquea en España, y también la que más expedientes tumba por un detalle de la letra pequeña. En 2026 la línea se paró de enero a junio, se reactivó con requisitos nuevos y cada banco la aplica a su manera. Esto es lo que hay que saber, con los datos oficiales y con lo que veo en los expedientes que gestiono como broker registrado en el Banco de España.

Qué es exactamente el aval ICO

No es dinero que recibes. Es una garantía del Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial, que cubre ante el banco el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene certificado energético D o mejor. Con esa garantía el banco puede financiar hasta el 100 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación, en vez del 80 % habitual. El aval dura los diez primeros años de la hipoteca y no tiene coste directo para ti.

Lo que no cubre son los impuestos y gastos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación). Eso sigue saliendo de tu bolsillo: entre un 10 y un 12 % del precio según la comunidad. Lo desgloso en gastos de comprar vivienda por comunidad.

Los requisitos de 2026, uno a uno

• Edad: hasta 35 años. Si tienes menores a cargo, no hay límite de edad. Y ojo: solo cuentan los menores de 18 años; un hijo de 19 que vive contigo no te convierte en beneficiario.
• Residencia: residencia legal en España durante los dos años anteriores a la solicitud, de forma continua e ininterrumpida. No hace falta nacionalidad española ni comunitaria: con NIE y dos años de residencia legal se puede. Se acredita con el certificado de empadronamiento con fecha de alta.
• Patrimonio: hasta 150.000 € netos por comprador. Este límite subió con la reactivación de 2026; antes era de 100.000 €.
• Ingresos: desde el 19 de junio de 2026 el límite ya no es único para toda España: hay una tabla por provincia, expresada en múltiplos del IPREM. Se suma 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo y un 70 % más si la familia es monoparental. Son ingresos brutos.
• Primera vivienda: no haber sido propietario de otra vivienda. Debe ser tu vivienda habitual y no puedes ejercer en ella una actividad económica.
• Compradores: como máximo dos, y los dos tienen que cumplir todos los requisitos. Los compradores deben ser los mismos que los deudores de la hipoteca.
• Precio: por debajo del máximo fijado para tu comunidad (tabla más abajo).
• Solvencia: sin incidencias en la central de riesgos y al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
• Plazo: la hipoteca tiene que formalizarse antes del 31 de diciembre de 2027, o antes si se agotan los fondos.
• Incompatibilidad: el aval ICO no se puede combinar con otros avales públicos sobre la misma hipoteca. Si tu comunidad tiene su propio programa, hay que elegir.

Precio máximo de la vivienda por comunidad

Es el filtro que más gente descubre tarde. Se aplica sobre el precio de compraventa sin impuestos ni gastos:

Tabla vigente a septiembre de 2026. Los importes los fija la convocatoria y pueden cambiar: antes de firmar unas arras contando con el aval, compruébalo en ico.es o pregúntame.

Los diez detalles que tumban un expediente con aval ICO

Todos son reales. Los he visto caer, en expedientes míos o de compañeros, por cada uno de ellos:

1. La tasación no acompaña al precio. El importe se calcula sobre el menor entre precio y tasación. Si la tasación sale por debajo, el 100 % es del valor tasado, no del precio, y el hueco lo pones tú. Y si sale muy por encima, tampoco te da más: algunas entidades incluso lo miran con lupa.
2. Compra uno y firman dos. Los compradores y los deudores tienen que coincidir. Si compra ella sola y la hipoteca la firman los dos, no hay aval.
3. Un hijo que ya tiene 18 años. Solo cuentan los menores. Un documento que circulaba lo contaba mal; la respuesta del propio ICO es esa.
4. Contrato temporal. La línea no lo prohíbe, pero los bancos apenas lo miran. Con un contrato temporal la conversación suele acabar antes de empezar.
5. Residencia fiscal en vez de residencia legal. Lo que pide la línea es residencia legal continuada. Presentar solo la declaración de la renta no acredita los dos años; el padrón con fecha de alta sí.
6. Autopromoción. Construirte tu casa no entra. Obra nueva comprada a un promotor, sí.
7. Rústico. Depende de la entidad y del inmueble. Con urbanización alrededor, suministros y accesos hay bancos que lo aceptan; una parcela con un cortijo por legalizar, no.
8. Vivienda habitual que deja de serlo. Alquilarla a los dos años sin justificarlo puede tener consecuencias. Es un aval para vivir, no para invertir.
9. Contar el aval como si fuera dinero. Los gastos siguen siendo tuyos. Un expediente con el aval aprobado y sin los 20.000 € de impuestos y gastos no llega a notaría.
10. Elegir el banco equivocado. La adhesión es voluntaria, la línea estuvo parada medio año y hoy solo una parte de las entidades la tiene operativa, y cambia de mes en mes. Presentar el expediente a un banco que no la trabaja es perder semanas.

Qué documentación te van a pedir

• DNI, NIE o pasaporte y certificado de empadronamiento con fecha de inicio de la residencia.
• Libro de familia, certificado de pareja de hecho o partida de nacimiento de los menores, si aplica.
• Certificado negativo del Catastro o nota del servicio de índices del Registro (que no tienes otra vivienda).
• Certificado de eficiencia energética de la vivienda, anterior a la compra: decide si el aval es del 20 o del 25 %.
• Tasación oficial.
• Última declaración de la renta o certificado negativo de la Agencia Tributaria, y autorización para que se consulte durante la vida del préstamo.
• Certificados de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.

Cuatro cosas legítimas que conviene saber

• Si en la pareja uno cumple y el otro no, la solución habitual es que compre y firme el que cumple, y el otro entre como avalista. Si estáis casados en gananciales, hacen falta capitulaciones matrimoniales, que cuestan poco más de cien euros en notaría.
• El certificado energético vale dinero. Con calificación A, B, C o D el aval sube del 20 al 25 %. Si la vivienda está en el límite, un certificado hecho antes de la compra puede cambiar la operación.
• Con NIE, hazte cliente del banco antes de pedir nada. Muchas entidades no estudian el expediente de un no nacional que no tiene cuenta abierta en una oficina.
• El aval se puede mejorar después. Firmar con avalista o con condiciones mediocres para cerrar la compra y, pasado un año de cuotas al día, estudiar una subrogación a otra entidad es una estrategia legal y frecuente. Lo explico en cuándo compensa subrogar la hipoteca.

Por qué a veces «no está»: la cronología de la línea

La línea nació en 2024 y se ha ido renovando. En 2026 estuvo parada de enero a junio: la renovación se aprobó, pero los bancos no podían enviar expedientes hasta que se firmaran las adendas y se publicaran los precios máximos por comunidad. Desde la reactivación de junio, con los requisitos nuevos, cada entidad decide cuándo la activa y en qué condiciones. Por eso una hipoteca con aval ICO tarda más que una normal (tres o cuatro meses no es raro) y por eso conviene no prometer nada al vendedor hasta tener confirmado que la entidad la tiene operativa.

En resumen

El aval ICO de 2026 es más generoso en patrimonio y más ajustado en precio y en ingresos según dónde compres. Funciona muy bien para quien tiene ingresos estables, dos años de residencia legal, los gastos ahorrados y una vivienda por debajo del tope de su comunidad. Falla por los detalles: la tasación, quién compra y quién firma, la edad de los hijos, la residencia mal acreditada y el banco que no lo trabaja. Mi trabajo es que ninguno de esos diez detalles te pille en notaría.