Hay una frase que repito en cada primera llamada: la entrada no es lo único que tienes que tener ahorrado. Encima del 20% que no financia el banco, hay que sumar los impuestos y gastos de la compraventa, que rondan el 10-12% del precio. Y aquí viene lo que sorprende a casi todo el mundo: esa cifra cambia mucho según la comunidad autónoma donde compres. Te explico de qué se compone la factura y dónde puedes reducirla.
De qué se compone la factura
Los gastos de comprar una vivienda se dividen en cuatro bloques:
- El impuesto de la vivienda — la partida grande, y la que más varía por territorio (lo veremos enseguida).
- Notaría — regulada por arancel estatal, depende del precio del inmueble.
- Registro de la propiedad — también por arancel, para inscribir la compra a tu nombre.
- Gestoría — opcional en la compraventa, tramita impuestos e inscripción.
A esto se añade la tasación, necesaria para la hipoteca, que paga el comprador. Notaría, registro y gestoría se parecen bastante en toda España; la diferencia real entre comunidades la marca el impuesto.
El impuesto: ITP o IVA, según el tipo de vivienda
Aquí está la clave de todo. El impuesto depende de si compras segunda mano u obra nueva — una distinción que desarrollo en vivienda de segunda mano u obra nueva:
- Segunda mano → ITP. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo fija cada comunidad autónoma. Es un porcentaje del precio de compra, y ahí está toda la variación territorial: el mismo piso, al mismo precio, tributa distinto en una comunidad o en otra.
- Obra nueva → IVA + AJD. El IVA de vivienda es un tipo reducido estatal (igual en todo el país), y encima se paga el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que sí fija cada comunidad.
Como los tipos de ITP y AJD los deciden las comunidades y se actualizan, no voy a dar porcentajes que puedan quedar desfasados: lo importante es que verifiques el tipo vigente en la web de tu comunidad o en el portal de la Agencia Tributaria antes de comprar. Para tu caso concreto, con tu precio y tu comunidad, la calculadora de gastos de compra te da la cifra directamente.
Por qué el mismo piso cuesta más en una comunidad que en otra
Porque la vivienda tiene fiscalidad autonómica. Dos personas que compran un piso idéntico al mismo precio, una en un territorio con ITP alto y otra en uno con ITP reducido, pueden tener una diferencia de varios miles de euros solo en impuestos. Por eso, cuando alguien me dice "tengo X ahorrado", lo primero que hago es mirar en qué comunidad va a comprar: ese dato cambia cuánto piso puede permitirse de verdad.
Cómo reducir la factura fiscal
La buena noticia es que muchas comunidades aplican tipos reducidos de ITP para determinados perfiles. Los más habituales:
- Menores de 35 años que compran su vivienda habitual — muy relevante si encajas, lo trato junto a otras ayudas en hipoteca para jóvenes de menos de 35 años.
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad.
- Compra de vivienda habitual (frente a segunda residencia o inversión).
- Zonas rurales o en riesgo de despoblación.
Los requisitos y porcentajes cambian por territorio y se revisan cada año, así que conviene verificar las condiciones vigentes y, muy importante, comprobar si hay que solicitar la bonificación en el momento de la compra. Aplicarla bien puede ahorrarte varios miles de euros de golpe.
Ojo: gastos de comprar ≠ gastos de hipotecar
Un punto que confunde a mucha gente. Desde la Ley 5/2019, los gastos de constituir la hipoteca (gestoría, registro, notaría del préstamo y AJD de la hipoteca) los asume mayoritariamente el banco. Lo que pagas tú son los gastos de la compraventa: el impuesto de la vivienda, tu parte de notaría y la tasación. Es decir, comprar y financiar tienen facturas separadas, y la reforma de 2019 alivió al comprador en la parte hipotecaria.
Cómo lo calculo yo con un cliente
El orden que sigo siempre es este: primero fijamos precio objetivo y comunidad; después calculo el impuesto que corresponde y le sumo notaría, registro, gestoría y tasación; y con eso sé cuánto necesita ahorrado además de la entrada. Ese total es el dato que de verdad manda a la hora de decidir qué piso es alcanzable. Lo desgloso junto al ahorro total en cuánto ahorro necesitas para comprar tu primera vivienda, y encaja en el orden general de la guía para comprar la primera vivienda paso a paso.
Cierre
Los gastos de comprar no son un detalle menor: son entre el 10 y el 12% del precio y varían miles de euros según tu comunidad autónoma. Calcúlalos antes de enamorarte de un piso, comprueba si tienes derecho a alguna bonificación y ténlos apartados del ahorro de la entrada. Haz una estimación rápida de la cuota con la calculadora de hipoteca y de la factura fiscal con la calculadora de gastos de compra. Y si quieres que revisemos tu caso concreto, cuéntamelo.