La mayoría de los problemas que veo en compradores extranjeros no vienen de que la operación sea difícil, sino de hacer las cosas en el orden equivocado: enamorarse de un piso antes de saber cuánto les financian, firmar arras sin el NIE tramitado, o descubrir a última hora que la documentación de ingresos hay que traducirla y apostillarla. Comprar en España siendo extranjero es perfectamente factible; solo hay que seguir la secuencia correcta.
Soy broker hipotecario registrado en el Banco de España (número E242) y acompaño a menudo a compradores no residentes. Esta es la hoja de ruta que sigo con ellos, paso a paso y en orden.
Paso 1 — El NIE, antes que nada
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es la llave de todo: sin él no abres cuenta, no firmas y no pagas impuestos. Puedes tramitarlo en el consulado español de tu país o en España, y el cuello de botella suele ser la cita. Por eso es el primer paso: inícialo antes incluso de mirar pisos en serio. Todo el detalle de cómo obtenerlo y qué documentos acompañarlo lo tienes en NIE y documentación para comprar casa en España.
Paso 2 — Abre una cuenta bancaria española
La necesitas para domiciliar la hipoteca, pagar los impuestos de la compra y atender suministros. Como no residente puedes abrirla presentando el pasaporte y un certificado de no residencia; con el NIE ya en la mano, el trámite es más ágil. Elegir bien el banco aquí también ayuda: a veces la entidad donde abres la cuenta es la que mejor hipoteca te ofrecerá después.
Paso 3 — Sabe cuánto te financian ANTES de buscar
Este es el paso que casi todo el mundo se salta y el que más disgustos evita. Como rango orientativo, la banca española financia en torno al 60-70% del valor de tasación o compraventa a un no residente, frente al 80% del residente. Sabiendo eso, calculas cuánta entrada y cuántos gastos necesitas y buscas dentro de tu presupuesto real, no del imaginario.
Desarrollo los porcentajes, la documentación de ingresos y la doble imposición en hipoteca para no residentes en España, y tienes el marco completo en la página de hipoteca para no residentes. Para poner números a los gastos e impuestos de la compra, usa la calculadora de gastos de compra.
Paso 4 — Reserva el inmueble con arras
Cuando encuentras la vivienda, se firma un contrato de arras —normalmente penitenciales— que fija el precio, el plazo hasta la escritura y las condiciones, y entregas una señal. Es un contrato vinculante y con consecuencias económicas si te echas atrás, así que conviene entender bien qué firmas. Lo explico entero en contrato de arras penitenciales. No firmes arras sin tener claro que la hipoteca es viable: para eso sirve el paso 3.
Paso 5 — Formaliza la hipoteca
Con las arras firmadas, se presenta al banco la documentación de ingresos —traducida y apostillada cuando no está en español— y la entidad emite la oferta vinculante (FEIN). Aquí entra en juego la Ley 5/2019: tienes un periodo de transparencia con la documentación precontractual y una visita informativa al notario antes de firmar, pensada para que entiendas lo que asumes. Es una protección real, aprovéchala.
Es también el momento de decidir el tipo de hipoteca. Gestionar el préstamo a distancia y quizá en otra divisa hace que la previsibilidad valga mucho; comparo fija, variable y mixta con criterio en hipoteca fija, variable o mixta. Y antes de aceptar los seguros que el banco vincula a la bonificación, lee cómo no pagar de más por el seguro de vida.
Paso 6 — Firma ante notario
Se firman la escritura de compraventa y la de hipoteca ante notario, se paga el precio y la gestoría se encarga de inscribir la propiedad en el Registro. Si no puedes viajar, puedes otorgar un poder notarial a alguien de confianza o a tu abogado para que firme en tu nombre; el poder se firma en tu país y se apostilla. Muchas operaciones de no residentes se cierran así, sin que el comprador ponga un pie en España el día de la firma.
Paso 7 — Impuestos y situación fiscal posterior
En la compra pagas ITP (segunda mano) o IVA más AJD (obra nueva), que dependen de la comunidad autónoma, más notaría, registro y gestoría —conviene verificar los tipos vigentes de tu comunidad. Después, como no residente, tributarás por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210). Aquí es clave asesorarse sobre el convenio de doble imposición entre España y tu país para no tributar dos veces por la misma renta.
Un recordatorio importante: comprar vivienda ya no da derecho a residencia. El Golden Visa por inversión inmobiliaria se eliminó en España en 2025, así que la compra y el permiso de residencia son trámites totalmente independientes.
¿Cuánto tarda todo esto?
Con la documentación bien preparada, un proceso ordenado suele llevar entre dos y cuatro meses desde el arranque hasta la firma. El NIE y la traducción/apostilla de documentos son lo que más alarga; la hipoteca, una vez el banco tiene todo, se resuelve en semanas. Por eso insisto tanto en empezar por el NIE y por saber tu financiación: son los dos frentes lentos.
Cierre
Comprar en España siendo extranjero no es complicado si respetas el orden: NIE, cuenta, financiación confirmada, arras, hipoteca, notaría e impuestos. El desorden es lo que cuesta dinero y tiempo. Si haces las cosas en secuencia, la distancia deja de ser un problema.
Si estás en ello, cuéntame tu caso. Reviso tu perfil, te digo qué financiación es realista y te acompaño en cada paso. Así trabajo, con mi registro E242 verificable en todo momento: lo tienes explicado en cómo funciona mi servicio.