Cada semana hablo con extranjeros que quieren comprar en España y se topan con la misma sorpresa: el banco les ofrece bastante menos financiación de la que esperaban, y encima les pide una montaña de documentos que en su país nadie les había mencionado. No es mala suerte ni discriminación: es cómo funciona la financiación a no residentes. Este artículo te explica qué puedes conseguir de verdad, qué papeles vas a necesitar y cómo encaja la fiscalidad para que no te lleves un susto después de firmar.
Soy broker hipotecario registrado en el Banco de España (número E242) y una parte importante de mi trabajo es acompañar a compradores no residentes. Aquí no vas a encontrar promesas: vas a encontrar el terreno de juego real.
Qué significa "no residente" para el banco
A efectos hipotecarios, un no residente es quien no tiene su residencia fiscal en España, con independencia de su nacionalidad. Un español que vive y tributa en Alemania es no residente; un alemán que vive y tributa en España es residente. Lo que mira el banco no es tu pasaporte, sino dónde declaras tus impuestos y de dónde vienen tus ingresos.
Esa distinción lo cambia casi todo: el porcentaje que te financian, la documentación que te piden y cómo tributarás después. Por eso conviene tenerla clara desde el primer día. Todo el marco lo desarrollo en la página pilar de hipoteca para no residentes, y aquí bajo al detalle práctico.
Cuánto financian: el rango real, sin humo
La cifra que más repito en las primeras llamadas: como rango orientativo, la banca española suele financiar en torno al 60-70% del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos) a un no residente. El residente parte del 80% habitual. No es una norma escrita en piedra ni un umbral legal: es la política de riesgo con la que trabaja la mayoría de entidades, y varía según el banco, tu país de residencia y la solidez de tus ingresos. Conviene verificar las condiciones vigentes con cada entidad, porque se mueven con el mercado.
¿Qué implica en euros? Si compras una vivienda de 200.000 €, tendrás que aportar de tu bolsillo la entrada (entre 60.000 y 80.000 € según el porcentaje) más los gastos e impuestos de la compra, que suman otro pico. Antes de enamorarte de un piso conviene hacer esa cuenta: puedes estimar la factura de gastos con la calculadora de gastos de compra y tu margen de endeudamiento con la calculadora de capacidad.
El error más caro que veo es presuponer el 80% y descubrir el 60% con las arras ya firmadas. Ahí el comprador o pone más dinero del previsto o pierde la señal. Se evita sabiendo el rango antes de comprometer nada.
La documentación: aquí se ganan o se pierden las operaciones
La financiación a no residentes no se cae normalmente por el precio del piso, sino por los papeles. El banco necesita entender tu solvencia sin poder acudir a las fuentes españolas habituales (vida laboral, declaración de la renta española). Por eso pide más y lo pide más ordenado:
- NIE (Número de Identidad de Extranjero) — imprescindible y previo a todo. Lo trato a fondo en la guía de NIE y documentación para comprar casa en España.
- Pasaporte o documento de identidad del país de origen, en vigor.
- Justificantes de ingresos: nóminas, contrato laboral o, si eres autónomo/empresario, las cuentas y declaraciones de impuestos de tu país.
- Declaración de la renta del país de residencia (los dos últimos ejercicios suele bastar).
- Extractos bancarios recientes que muestren la entrada de ingresos y el ahorro con el que afrontas la entrada.
- Informe de deudas y solvencia del país de origen (el equivalente a la CIRBE española).
Y una capa extra que muchos olvidan: cuando el documento no está en español, el banco suele exigir traducción jurada y, en algunos casos, apostilla de La Haya para validar su autenticidad. Preparar todo esto lleva semanas, así que se empieza antes de buscar piso, no después.
Impuestos y doble imposición: lo que pasa después de firmar
Los impuestos de la compra en sí (ITP en segunda mano, o IVA más AJD en obra nueva) son los mismos para residente y no residente y dependen de la comunidad autónoma. Ahí no hay penalización por ser extranjero. La diferencia llega con la tenencia del inmueble.
Como no residente, tributarás en España por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) a través del Modelo 210 de la Agencia Tributaria. Si no alquilas la vivienda, Hacienda te imputa una renta ficticia por el mero hecho de tenerla a tu disposición; si la alquilas, tributas por los ingresos. Los tipos y reglas cambian, así que conviene verificar las condiciones vigentes en la sede de la AEAT.
Aquí aparece la palabra que asusta: doble imposición. La buena noticia es que España tiene firmados convenios de doble imposición con la mayoría de países precisamente para que no pagues dos veces por la misma renta. En general, lo pagado en España se tiene en cuenta en tu declaración del país de residencia. El mecanismo exacto depende de cada convenio, y por eso mi recomendación es siempre la misma: asesórate con un fiscalista en ambos países antes de comprar, no después.
Un aviso importante y actual: el Golden Visa por inversión inmobiliaria que permitía obtener residencia comprando vivienda se eliminó en España en 2025. Si has leído que comprar un piso te da la residencia, esa vía ya no está vigente. No la incluyas en tus planes.
Si cobras en otra moneda
Cuando tus ingresos son en libras, dólares, francos o cualquier divisa distinta del euro, el banco añade una capa de análisis: la conversión y la estabilidad de esos ingresos. La Ley 5/2019 obliga a la entidad a informarte con detalle del riesgo de tipo de cambio en los préstamos en moneda extranjera. No es un obstáculo insalvable, pero sí exige presentar la documentación impecable y, a menudo, negociar con el banco adecuado en lugar del primero que aparezca.
Fija, variable o mixta siendo no residente
La decisión entre tipo fijo, variable o mixto no cambia por ser no residente, pero pesa más: gestionar una hipoteca a distancia y en otra divisa hace que la previsibilidad de la cuota valga oro. A muchos compradores no residentes les encaja el tipo fijo por pura tranquilidad. Lo comparo con criterio en hipoteca fija, variable o mixta y tienes el marco general en la página de tipos de hipoteca.
Y ojo con el seguro de vida vinculado: los bancos suelen condicionar la bonificación del tipo a contratar sus pólizas, que casi siempre salen caras. Antes de aceptar la del banco, lee cómo no pagar de más por el seguro de vida.
El proceso completo, en orden
La hipoteca es solo una pieza. Si quieres ver el recorrido entero —NIE, cuenta bancaria, arras, impuestos y firma en notaría— lo he ordenado paso a paso en comprar vivienda en España siendo extranjero. Léelo junto a este artículo: uno te dice cuánto te financiarán, el otro en qué orden hacer las cosas.
Cierre
Comprar en España siendo no residente es perfectamente viable, pero exige jugar con las reglas reales: una financiación en torno al 60-70%, documentación traducida y ordenada, y una fiscalidad que se resuelve con los convenios de doble imposición si te asesoras a tiempo. Lo que hunde operaciones no es la distancia, es la improvisación.
Si estás valorando comprar desde fuera, cuéntame tu caso. Reviso tu perfil, te digo con franqueza qué financiación es realista y a qué bancos tiene sentido presentar tu operación. Puedes verificar mi registro E242 cuando quieras: así es como trabajo, explicado en cómo funciona mi servicio.