Cuando alguien me enseña la rentabilidad de un piso de alquiler, casi siempre falta lo mismo: el IRPF. Y no es un detalle menor. Sobre el rendimiento del alquiler pagas tu tipo marginal, que para muchos inversores está entre el 30% y el 45%. La diferencia entre calcularlo bien y calcularlo mal puede convertir una operación de dos dígitos en una mediocre. La buena noticia es que la ley te da gastos deducibles y una reducción muy potente sobre el rendimiento neto. Vamos a verlo con orden.
Aviso importante antes de seguir: esto es una guía general, no asesoramiento fiscal personalizado. Tu caso concreto —titularidad, tipo de contrato, comunidad autónoma, tramo de IRPF— cambia el resultado. Antes de presentar tu declaración, verifica la normativa vigente en la Agencia Tributaria y contrasta los números con un asesor de confianza.
Cómo tributa el alquiler de vivienda
El alquiler de una vivienda genera un rendimiento del capital inmobiliario que se integra en la base imponible general del IRPF y tributa a tu tipo marginal. El esquema es sencillo de enunciar:
- Ingresos íntegros: lo que cobras de renta durante el año.
- (–) Gastos deducibles: los gastos necesarios para obtener esa renta.
- = Rendimiento neto.
- (–) Reducción del rendimiento neto: del 50% al 90% si es vivienda habitual del inquilino.
- = Rendimiento neto reducido, que es lo que de verdad suma a tu base.
El error clásico es olvidar los gastos y la amortización, tributar sobre el ingreso bruto y creer que el alquiler "no compensa por los impuestos". Casi nunca es así cuando se declara bien. Esta lógica de bruto contra neto es la misma que explico para la rentabilidad en el artículo sobre rentabilidad bruta frente a neta del alquiler: el titular siempre es más bonito que el número que acaba en tu bolsillo.
Los gastos que puedes deducir
Estos son los gastos deducibles más habituales del alquiler de vivienda. Guárdate las facturas: sin justificante, no hay deducción.
- Intereses de la hipoteca del inmueble alquilado (solo la parte de intereses, no la amortización de capital).
- IBI, tasa de basuras y demás tributos que recaigan sobre el inmueble.
- Comunidad de propietarios y derramas de gasto corriente.
- Seguros del hogar, de impago y de responsabilidad civil.
- Gastos de conservación y reparación: pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos. Ojo: las mejoras y ampliaciones no son gasto del año, se amortizan.
- Honorarios de administración y gestión, y los de formalización del contrato.
- Suministros que pague el propietario.
- Amortización del inmueble: el 3% sobre el mayor del coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido siempre el valor del suelo. Es un gasto sin salida de caja que muchos propietarios no aplican.
Hay un límite conjunto: los intereses más los gastos de reparación y conservación no pueden superar los ingresos íntegros del año. Lo que no puedas deducir por ese límite no se pierde: se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes. La lista exacta y sus matices están en la ley del IRPF; consúltala actualizada en la sede de la Agencia Tributaria porque cambia con las reformas.
La reducción del rendimiento neto: del 50% al 90%
Aquí está el gran incentivo fiscal del alquiler de vivienda. Tras la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la reducción del rendimiento neto positivo funciona por tramos para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024:
- 50% con carácter general. Es el punto de partida para cualquier alquiler de vivienda habitual del inquilino.
- 60% si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores a la firma del contrato.
- 70% en zonas de mercado residencial tensionado cuando alquilas por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, o en supuestos de vivienda asequible o a administraciones y entidades sin ánimo de lucro.
- 90% en zonas tensionadas si formalizas un contrato bajando la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior.
Los contratos anteriores a 2024 conservan la reducción del 60% con las reglas antiguas. Dos cautelas que repito siempre: la reducción solo se aplica sobre rendimientos positivos y declarados (si no declaras, la pierdes), y la definición de "zona tensionada" depende de que la comunidad autónoma la haya aprobado. Verifica la normativa vigente y el listado de zonas antes de contar con el 70% o el 90%: no están disponibles en todas partes.
Un ejemplo con números
Tomo una operación real que gestioné para ilustrarlo, con cifras redondeadas y sin dar nombres. Un piso en Orihuela (Alicante) comprado por 78.000 €, inversión total de unos 90.540 € con gastos, alquilado por 750 €/mes —de hecho el mismo día de la firma—. Eso son 9.000 € de ingresos íntegros al año.
Supongamos gastos deducibles anuales de unos 2.400 € entre IBI, comunidad, seguro y, sobre todo, la amortización del 3%. El rendimiento neto sería de 6.600 €. Si es vivienda habitual del inquilino y aplica la reducción general del 50%, el rendimiento neto reducido baja a 3.300 €. A un tipo marginal del 37%, el IRPF de esa operación ronda los 1.221 € al año, no los 3.330 € que pagarías sobre el neto sin reducción. Esa diferencia es exactamente la que separa una rentabilidad neta real atractiva de una decepción.
Fíjate en el orden correcto de trabajo: primero eliges bien el activo y su precio de entrada, después calculas la rentabilidad neta y solo entonces afinas la fiscalidad. Para el paso previo tienes mi guía para comprar un piso para alquilar y la calculadora de rentabilidad inmobiliaria, donde puedes meter estos números y ver el efecto de los impuestos en la rentabilidad neta.
¿Particular o sociedad?
Cuando el volumen de alquileres crece, muchos inversores se preguntan si conviene tener los inmuebles a título personal o a través de una sociedad, porque el impuesto de sociedades tiene un tipo distinto al IRPF. No hay respuesta universal: depende de tu tramo, de si reinviertes los beneficios y de los costes de estructura. Lo desarrollo en el artículo sobre comprar un inmueble a través de una sociedad y en la página de estructuras societarias. En cualquier caso, esa decisión sí exige asesoramiento fiscal personalizado; no la tomes solo con lo que leas aquí.
Errores que veo cada campaña de renta
- No aplicar la amortización. Es el gasto que más se olvida y el que más rebaja el rendimiento neto.
- Confundir reparación con mejora. La reparación es gasto del año; la mejora se amortiza. Meterlo mal levanta banderas en una comprobación.
- Aplicar la reducción a alquiler turístico o de temporada. No procede.
- Deducir la cuota entera de la hipoteca. Solo son deducibles los intereses, no la amortización de capital.
- No declarar "para ahorrar". Hacienda cruza fianzas y suministros; la sanción sale más cara y encima pierdes la reducción.
Cierre
La fiscalidad no debería asustarte al invertir en vivienda, pero sí debería estar en tu hoja de cálculo desde el primer día. Con los gastos bien deducidos y la reducción del rendimiento neto bien aplicada, el alquiler de vivienda sigue siendo uno de los activos con mejor trato fiscal para el pequeño inversor en España. Eso sí: cada caso es distinto. Usa esta guía para entender el mecanismo, verifica la normativa vigente en la Agencia Tributaria y siéntate con tu asesor fiscal antes de decidir. Yo te ayudo con la parte de financiación y de números de la operación; la firma fiscal, déjasela a un profesional.