Cada semana me llega el mismo anuncio con otra cara: "piso con un 10% de rentabilidad". Y cada semana hago el mismo ejercicio con el cliente: cogemos ese 10%, le restamos lo que el anuncio no cuenta, y casi siempre acabamos en un 6 o un 7% real. No es que el anunciante mienta necesariamente — es que enseña la rentabilidad bruta, que es la más bonita, y calla la neta, que es la que de verdad ingresas.
En este artículo te enseño la diferencia con números, el desglose completo de gastos que separa una cifra de otra, y un caso real de mi propia cartera calculado como yo lo hago: en tres escenarios y sobre la inversión total. Si vas a comprar para alquilar, esta es la aritmética que tienes que dominar antes de mirar un solo anuncio.
Qué es la rentabilidad bruta (y por qué siempre parece buena)
La rentabilidad bruta es la cuenta de la servilleta. Coges el alquiler mensual, lo multiplicas por doce, lo divides entre el precio de compra y lo multiplicas por cien. Un piso de 100.000 € que alquilas por 700 €/mes da 8.400 € al año, es decir un 8,4% bruto. Suena bien, y por eso es el número que verás en el 90% de los anuncios de inversión.
El problema es que esa cuenta ignora tres cosas enormes: lo que cuesta comprar el piso (que no es solo el precio), lo que cuesta mantenerlo cada año, y lo que se lleva Hacienda. La rentabilidad bruta es útil solo para descartar rápido lo que ni siquiera merece un segundo vistazo. Para decidir, no sirve.
Qué es la rentabilidad neta (y por qué es la única que cuenta)
La rentabilidad neta responde a la única pregunta que importa: de cada euro que invierto, ¿cuánto me queda limpio al año? Se calcula así:
Rentabilidad neta = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ inversión total × 100
Fíjate en los dos cambios respecto a la bruta. Arriba, al alquiler le restamos los gastos. Abajo, no dividimos entre el precio, sino entre la inversión total: precio más impuestos de compra, notaría, registro, gestoría y reforma si la hay. Los dos ajustes tiran de la cifra hacia abajo, y por eso la neta siempre es menor que la bruta. Cuánto menor depende de los gastos, que es donde está el detalle.
El desglose de gastos que nadie te enseña
Estos son los conceptos que separan la rentabilidad bruta de la neta. Los agrupo en dos bloques: los de la compra (una vez) y los recurrentes (cada año).
Gastos de la compra (se suman a la inversión):
- Impuesto de transmisiones (ITP) en vivienda usada, que varía mucho por comunidad autónoma; o IVA + AJD en obra nueva. Detallo la horquilla por CCAA en la calculadora de gastos de compra — verificar condiciones vigentes en tu comunidad.
- Notaría, registro de la propiedad y gestoría.
- Reforma, cuando la operación la necesita para poder alquilarse o rentar más.
Gastos recurrentes (se restan del alquiler cada año):
- IBI, tasa de basuras y comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar y, muy recomendable, seguro de impago de alquiler.
- Mantenimiento, averías y una reserva para reposiciones (calderas, electrodomésticos).
- Periodos sin inquilino: aunque alquiles rápido, el mercado descuenta rotación. Yo siempre meto al menos medio mes de vacío al año en el escenario realista.
- IRPF sobre el rendimiento del alquiler. Aquí hay buenas noticias: la reducción del rendimiento neto puede bajar mucho la factura fiscal. Lo explico en detalle en fiscalidad del alquiler y la reducción del IRPF — datos según normativa vigente, verificar en agenciatributaria.es.
Sumados, estos conceptos suelen recortar entre tres y cinco puntos de rentabilidad. Ese es el salto de la bruta a la neta, y es exactamente lo que el titular del anuncio se guarda.
Un caso real de mi cartera, con las tres rentabilidades
Te enseño una operación real que gestioné para que veas los números de verdad. Piso de 97 m² en Orihuela (Alicante): compra por 78.000 € y, sumando ITP, notaría, registro y gestoría, una inversión total de 90.540 €. Se alquiló por 750 €/mes — de hecho, el mismo día de la firma.
La rentabilidad bruta sobre el precio de compra saldría alta y engañosa. La que yo entrego al inversor es la neta sobre la inversión total, y siempre en tres escenarios:
- PESIMISTA: más meses de vacío, alguna avería y fiscalidad menos favorable. La rentabilidad neta baja, pero sigue siendo sólida.
- REALISTA: ocupación alta, gastos normales. Es el escenario central y el que uso para decidir: en esta operación, una rentabilidad neta en torno al 9,5%.
- OPTIMISTA: cero vacío, gasto contenido y aprovechando al máximo la reducción fiscal. El techo razonable, no la promesa.
Ese 9,5% neto es un número honesto. Si lo hubiera vendido como bruto, habría podido poner un titular más alto y menos cierto. La diferencia entre las dos cifras es, literalmente, la diferencia entre marketing y realidad.
Cómo calcularlo tú antes de comprar
No necesitas ser analista para hacer esta cuenta. Necesitas ser honesto con los gastos. El error típico no es de matemáticas, es de optimismo: gente que asume cero vacío, cero averías y la fiscalidad más favorable, y luego se sorprende. Mi regla es simple: calcula siempre los tres escenarios y toma la decisión mirando el realista, nunca el optimista.
Para hacerlo rápido tienes la calculadora de rentabilidad inmobiliaria, que ya te separa bruta de neta y te obliga a meter los gastos. Y si el anuncio que estás mirando promete un número redondo y brillante sin desglose, pásalo antes por el test anti-humo inmobiliario: casi siempre la cifra bonita es bruta. Profundizo en las señales de alarma en cómo detectar humo en una oportunidad de inversión.
Cómo se sube la rentabilidad neta (sin humo)
La neta no se mejora inflando el titular, se mejora con gestión. Tres palancas reales:
- Comprar bien. En secundario, con margen de negociación, la inversión total baja y la neta sube desde el primer día.
- Reformar cuando aporta. Una reforma bien dimensionada puede subir el alquiler más de lo que cuesta. Cuándo sí y cuándo no lo explico en rehabilitar para alquilar.
- Cambiar de estrategia. Un piso grande dividido en minipisos puede rentar como varios: lo desarrollo en minipisos: cómo un piso grande puede rentar como varios.
Y la palanca que casi nadie cuenta: el apalancamiento. Financiar parte de la compra con hipoteca cambia la rentabilidad sobre los fondos propios. Es una herramienta potente y también un riesgo si el número no aguanta, por eso conviene estructurarla bien desde la página de hipoteca para inversores.
Cierre
Si te quedas con una idea, que sea esta: la rentabilidad bruta es la del anuncio, la neta es la de tu cuenta corriente. Nunca decidas con la primera. Pide el desglose, calcula los tres escenarios y quédate con el realista. Un buen activo no necesita maquillarse con la cifra bruta; los números honestos ya son suficientemente buenos.