Cuando un banco dice que no, casi nunca es por el ahorro. Es porque la cuota no cabe en tus ingresos según su forma de calcularlo. Y ahí está la clave: cada entidad calcula el ratio de endeudamiento a su manera, computa unos ingresos y no otros, resta unas deudas y no otras, y admite un máximo distinto. El mismo expediente es un «no» en una oficina y un «sí» en la de enfrente.
La fórmula (y por qué no es una sola)
Ratio de endeudamiento = cuotas mensuales de todas tus deudas ÷ ingresos netos mensuales. El resultado se compara con un máximo que suele estar entre el 30 y el 35 %. Algunas entidades llegan al 40 % con buen perfil, y unas pocas lo admiten en cualquier modalidad, lo que las convierte en la salida natural cuando la operación va justa. Puedes hacer una primera estimación con mi calculadora de capacidad de endeudamiento, pero lo que decide es lo que viene ahora: qué entra en el numerador y qué entra en el denominador.
Qué ingresos computa el banco (y cuáles no)
- Nómina fija: al 100 %, en doce o catorce pagas prorrateadas.
- Variable, comisiones, horas extra: normalmente la media de los dos últimos años, y a menudo solo una parte. Si el variable es la mitad de tu sueldo, para el banco ganas menos de lo que crees.
- Autónomos: el rendimiento neto de las dos últimas rentas, no la facturación ni lo que te transfieres. Por módulos, lo que declaras. Un autónomo que gana 5.500 € y declara 4.100 € en IRPF gana 4.100 € para el banco. Lo detallo en hipoteca para autónomos.
- Alquileres: solo si están declarados, y entre el 50 y el 80 % de su importe según entidad; alguna computa el 100 % en operaciones de inversión. Un alquiler en efectivo sin declarar no existe, y en más de una entidad es motivo de denegación directa.
- Pensiones de alimentos que cobras: con sentencia y justificante, sí. Las que pagas restan como una deuda más.
- Complementos del sector público (guardias, turnos, destino): si son estables y los documentas, cuentan. Si no, no.
- Ingresos futuros (un ascenso firmado, un contrato que empieza el mes que viene): casi ninguna entidad los computa. Alguna especializada lo hace con el contrato en la mano.
Qué deudas restan
- La cuota de la nueva hipoteca, calculada a menudo con un tipo «de estrés» por encima del real, sobre todo en variable.
- Préstamos personales y del coche: la cuota completa, aunque queden tres meses.
- Tarjetas de crédito y revolving: el límite disponible se penaliza aunque no lo uses. Cancelar una tarjeta que no necesitas mejora el ratio.
- Avales que has firmado a terceros: aparecen en la central de riesgos y cuentan como riesgo tuyo.
- Cuotas de financiaciones «sin intereses» de tiendas: también son deuda.
Todo esto el banco lo ve en la CIRBE, la central de riesgos del Banco de España, donde constan las deudas a partir de 1.000 €, y lo contrasta con tus extractos. Y lo vuelve a consultar antes de firmar. Sobre eso escribo en pedir la hipoteca en varios bancos a la vez.
Siete vías legales cuando el ratio no da
- Cancelar deudas pequeñas antes de pedir. Un préstamo del coche con 180 € de cuota y 2.000 € pendientes cuesta más en ratio que en dinero. Se liquida y se pide la hipoteca un mes después.
- Alargar el plazo. De 25 a 30 años la cuota baja en torno a un 10 %. Se paga más interés total, pero permite entrar; y siempre se puede amortizar anticipadamente, como explico en amortizar la hipoteca anticipadamente.
- Sumar un cotitular que no compra. Un padre o una pareja que entra en el préstamo sin entrar en la escritura. Algunas entidades lo admiten.
- Avalista temporal. Un aval que se cancela cuando la deuda baja a un porcentaje del valor de la vivienda. Se pacta al firmar y evita que el aval sea para toda la vida.
- Documentar ingresos que no estabas contando. Complementos, alquileres declarados, un segundo trabajo con contrato. Cada euro documentado baja el ratio.
- Elegir la entidad por su ratio máximo. Una operación al 38 % es imposible en un banco que corta al 35 % y normal en otro que admite el 40 %. Saber cuál es cuál es exactamente el trabajo de un broker.
- Un préstamo personal declarado para la entrada. Legal, siempre que el banco lo sepa y lo compute. Algunas entidades lo aceptan dentro del ratio; ocultarlo, en cambio, es falsedad en la solicitud y motivo de vencimiento anticipado del préstamo.
Un ejemplo con números
Pareja con 4.200 € netos al mes, préstamo del coche de 260 € y una tarjeta con 3.000 € de límite sin usar. Piden 210.000 € a 25 años: cuota estimada de unos 1.050 €. Ratio: (1.050 + 260 + la penalización de la tarjeta) ÷ 4.200 ≈ 33-35 %. Justo en la frontera. Cancelando la tarjeta, liquidando el coche (quedan 1.800 €) y pasando a 30 años, la cuota baja a unos 940 € y el ratio a un 22 %. Misma pareja, misma casa, misma entidad: de «lo sentimos» a aprobada.
| Máximo que admiten las entidades flexibles | 40 % |
|---|---|
| Máximo habitual | 35 % |
| La pareja, tal como llegó | 33-35 % |
| Tras cancelar tarjeta y coche, a 30 años | 22 % |
Ingresos netos de 4.200 €/mes, hipoteca de 210.000 €. Cuota estimada de 1.050 € a 25 años y de 940 € a 30 años.
| Nómina fija | 100 % |
|---|---|
| Alquileres declarados | 50-80 % |
| Variable y horas extra | media de 2 años, a menudo parcial |
| Ingresos futuros (contrato aún no iniciado) | casi nunca |
| Alquileres sin declarar | 0 % |
Las preguntas que me hacen sobre esto
¿Qué es el ratio de endeudamiento de una hipoteca?
Es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se va en pagar deudas: la cuota de la hipoteca que pides más las cuotas de cualquier otro préstamo o tarjeta. Si ganas 3.000 € netos y entre hipoteca y coche pagas 1.050 €, tu ratio es del 35 %.
¿Cuál es el ratio máximo que aceptan los bancos?
La mayoría se mueve entre el 30 y el 35 %. Algunas entidades llegan al 40 % con buen perfil, y unas pocas lo admiten en cualquier modalidad. Con ingresos altos el ratio pesa menos que el dinero que queda para vivir; con ingresos justos, el banco es más estricto.
¿El banco cuenta los alquileres que cobro como ingresos?
Solo si están declarados en la renta, y normalmente entre el 50 y el 80 % de su importe. Alguna entidad computa el 100 % en operaciones de inversión. Un alquiler cobrado en efectivo y no declarado no existe para el banco, y además puede ser motivo de denegación.
¿Cómo calcula el ratio el banco si soy autónomo?
Sobre el rendimiento neto de las dos últimas declaraciones de la renta, no sobre lo que facturas ni sobre lo que te transfieres. Si tributas por módulos, computa lo que declaras. Optimizar el IRPF a la baja el año antes de pedir la hipoteca es el error más caro de un autónomo.
¿Puedo mejorar mi ratio de endeudamiento antes de pedir la hipoteca?
Sí: cancelar deudas pequeñas, alargar el plazo de la hipoteca, sumar un cotitular o un avalista, documentar ingresos que no estabas contando (complementos, alquileres declarados) o presentar la operación a una entidad con un ratio máximo más alto. Lo que no debes hacer es ocultar una deuda: el banco reconsulta la central de riesgos antes de firmar.
En resumen
El ratio de endeudamiento no es un número tuyo: es un número que calcula cada banco con sus reglas. Conocer qué ingresos computa, qué deudas resta y hasta dónde llega cada entidad es lo que convierte un expediente rechazado en uno aprobado, sin esconder nada. Ese cálculo, con tu caso real y con las entidades adecuadas, es lo primero que hago con cada cliente.