Comprar tu primera vivienda es la operación económica más grande que harás en tu vida, y casi siempre se aborda sin manual. En estos años he acompañado el proceso decenas de veces y he visto que los errores caros no están al final, sino al principio: gente que se enamora de un piso antes de saber si el banco se lo financia, o que firma arras con un plazo imposible. Esta es la hoja de ruta que sigo, en orden, con los tiempos reales y los puntos donde conviene frenar.
Paso 0 — Los números, antes que los pisos
El error más frecuente es empezar mirando idealista. Primero hay que saber cuánto puedes gastar de verdad. Necesitas dos cifras: cuánto tienes ahorrado y cuánto te financiará el banco. Como norma, el banco cubre el 80% del menor entre precio y tasación, así que tienes que aportar el 20% de entrada más un 10-12% de impuestos y gastos. Lo detallo con ejemplos en cuánto ahorro necesitas para comprar tu primera vivienda.
Para la segunda cifra, tu capacidad de pago, la cuota más tus deudas no debería pasar del 30-35% de tus ingresos netos. Estímalo con la calculadora de capacidad de endeudamiento antes de nada. Salir a buscar con un presupuesto máximo real te ahorra meses y disgustos.
Paso 1 — Estudio de viabilidad de la hipoteca
Antes de comprometerte con una vivienda concreta, conviene tener claro qué banco te va a financiar y en qué condiciones. Esto es lo que evita el drama de firmar arras y que luego el banco diga que no. Un estudio previo mira tu perfil, tus ingresos y tu ahorro y te dice si eres viable y a qué tipo aproximado. Es la base del trabajo que explico en la página de hipoteca para primera vivienda.
Paso 2 — Buscar y elegir la vivienda
Con el presupuesto máximo claro, empieza la búsqueda. Aquí la decisión que más impacta en el bolsillo es segunda mano frente a obra nueva, porque cambian los impuestos, los plazos y la forma de pago. Lo comparo a fondo en vivienda de segunda mano u obra nueva: qué cambia en la hipoteca. Mi consejo: no visites nada que esté por encima de tu tope; el enamoramiento sube el presupuesto sin que te des cuenta.
Paso 3 — El contrato de arras
Cuando encuentras el piso y acuerdas el precio, se firma un contrato de arras que reserva la vivienda y te da tiempo para tramitar la hipoteca. Las más habituales son las penitenciales, que permiten a cada parte echarse atrás con una penalización pactada. El punto crítico es el plazo: fíjalo en 45-60 días para que dé tiempo a la aprobación bancaria y la tasación. Este contrato lo explico entero en mi guía sobre el contrato de arras penitenciales, porque es donde más gente pierde dinero por firmar deprisa.
Paso 4 — Tramitar la hipoteca
Con las arras firmadas, se presenta la operación al banco (o mejor, a varios a la vez para comparar). El banco pide documentación, encarga la tasación oficial y, si todo encaja, emite la FEIN, la oferta vinculante. Por la Ley 5/2019 dispones de al menos diez días naturales para revisarla con calma antes de firmar. Esta fase es la que más tarda: entre dos y cinco semanas según el banco.
Paso 5 — Los gastos: ténlos apartados
Antes de firmar tienes que tener el dinero de los impuestos y gastos, porque no se financian: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría suman en torno al 10-12% del precio, y varían mucho por territorio. Calcula tu factura concreta con la calculadora de gastos de compra y compara por comunidad en gastos de comprar una vivienda por comunidad autónoma. Recuerda verificar las condiciones fiscales vigentes, porque el ITP lo fija cada comunidad y cambia.
Paso 6 — La firma en notaría
El último paso. Primero hay una visita informativa obligatoria al notario, sin coste, donde repasa contigo las condiciones de la hipoteca para asegurarse de que las entiendes. Y unos días después se firma: la escritura de compraventa y la de hipoteca, se pagan los impuestos y gastos y recibes las llaves. A partir de ahí, ya es tuya.
Los errores que veo cada semana
- Buscar piso antes de saber la capacidad real de financiación.
- Firmar arras con plazo insuficiente para conseguir la hipoteca.
- No tener apartado el dinero de impuestos y gastos.
- Aceptar la primera oferta del banco sin comparar con otros.
- Contratar productos vinculados (seguros, tarjetas) sin calcular si compensan.
Si quieres una segunda opinión sobre la parte de financiación, ese es exactamente el trabajo que hago como broker hipotecario: presento tu caso a varios bancos, negocio y te acompaño hasta la notaría.
Cierre
Comprar tu primera casa no es difícil si lo haces en el orden correcto: primero los números, luego los pisos. Prepara el ahorro, ten encarrilada la hipoteca antes de firmar arras y no te saltes ningún gasto. Con eso cubierto, el resto es papeleo. Haz una primera estimación con la calculadora de hipoteca y, si quieres, cuéntame tu caso para ver si eres viable hoy.