"¿Compro segunda mano u obra nueva?" es una de las primeras decisiones a las que se enfrenta quien va a comprar casa, y casi nadie la aborda desde donde de verdad importa: no es solo cuestión de gustos o de estado del inmueble, sino de impuestos, de cómo se paga y de cuándo entra la hipoteca. Cambian cosas que impactan directamente en cuánto dinero necesitas y cuándo lo necesitas. Te lo ordeno.
La diferencia grande: los impuestos
Es la distinción que más pesa en la factura final, y mucha gente la descubre tarde.
- Segunda mano: pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un porcentaje del precio que fija cada comunidad autónoma. Por eso comprar el mismo piso cuesta distinto según el territorio.
- Obra nueva: pagas IVA (tipo estatal reducido para vivienda) más AJD (Actos Jurídicos Documentados, también autonómico).
¿Cuál sale más barato? Depende de tu comunidad. En territorios con ITP alto, la segunda mano puede resultar más cara de impuestos que la obra nueva; en otros con ITP reducido, al revés. No hay regla universal. Comparo la horquilla real por territorio en gastos de comprar una vivienda por comunidad autónoma, y siempre recomiendo verificar los tipos vigentes, porque cambian. Para tu caso concreto, la calculadora de gastos de compra te da la cifra exacta.
Cómo se paga: liquidez y momento de la hipoteca
Aquí está la diferencia que menos se cuenta y más problemas da. En la segunda mano, el proceso es directo: arras, hipoteca y firma en unas semanas. En la obra nueva sobre plano, en cambio, vas pagando entregas a cuenta durante la construcción — que puede durar uno o dos años — y la hipoteca no se firma hasta el final, cuando la vivienda está terminada y se escritura.
Esto tiene dos consecuencias importantes:
- Necesitas liquidez durante la obra. Las entregas a cuenta salen de tu bolsillo (con aval bancario obligatorio sobre esas cantidades, eso sí).
- La hipoteca llega meses o años después de reservar. Si tu situación laboral cambia entre la reserva y la firma, el banco reevalúa. Reservas hoy con un perfil y firmas mañana con otro.
En la segunda mano el contrato clave es el de arras, que firmas al principio; lo explico en esta guía. En la obra nueva, el contrato relevante es el de compraventa con el promotor y sus entregas a cuenta.
Qué financia el banco en cada caso
La norma general es la misma: el banco cubre hasta el 80% del menor entre precio y tasación. Pero el matiz cambia:
- En segunda mano se tasa un inmueble existente y visible. Más fácil de valorar, pero también más fácil que aparezcan sorpresas (estado real, reformas pendientes).
- En obra nueva se tasa sobre proyecto. A veces el promotor tiene un acuerdo con un banco que financia esa promoción en condiciones concretas, lo que puede simplificar — o encorsetar — tu elección de entidad.
Sea cual sea, antes de comprometerte conviene saber cuánto te dará el banco y qué cuota supone. Estímalo con la calculadora de capacidad de endeudamiento y entiende el marco general en la página de hipoteca para primera vivienda. Y si dudas entre tipo fijo, variable o mixto, lo comparo en tipos de hipoteca.
Plazos y certidumbre
La segunda mano te da certidumbre: ves lo que compras, sabes cuándo entras (6-12 semanas) y el precio está cerrado. La obra nueva te da vivienda a estrenar y eficiencia energética, pero introduce incertidumbre de plazos (los retrasos de entrega son habituales) y de mercado durante la construcción.
¿Y para invertir?
Cuando el objetivo es comprar para alquilar, mi experiencia se inclina claramente hacia la segunda mano en zonas consolidadas: se compra por debajo, permite una reforma con la que subes valor y renta, y la ocupación es más rápida porque la demanda ya existe. En mi cartera trabajo secundario en Alicante y Albacete precisamente por eso, con rentabilidades netas de dos dígitos.
Ahora bien, la rentabilidad hay que calcularla siempre neta y en tres escenarios — pesimista, realista y optimista —, nunca fiándose de la bruta que aparece en el anuncio. La obra nueva, por su precio de entrada más alto, suele encajar mejor como vivienda propia que como inversión pura.
Resumen para decidir
- Quiero entrar rápido y con certidumbre: segunda mano.
- Quiero vivienda a estrenar y puedo esperar: obra nueva, con liquidez para las entregas.
- Compro para alquilar: normalmente segunda mano con reforma.
- En cualquier caso: compara la factura fiscal de tu comunidad antes de decidir.
Cierre
Segunda mano y obra nueva no son mejor o peor en abstracto: son dos operaciones distintas en impuestos, liquidez y plazos. Elige la que encaje con tu situación real, no con la foto del piso. Antes de firmar nada, revisa el proceso completo en mi guía para comprar la primera vivienda paso a paso y calcula cuánto necesitas ahorrado en este artículo. Si quieres, lo vemos juntos en una llamada.